홈에퀴티는 많으면 많을수록 좋다. 집 리모델링을 하거나 자녀 학자금 조달을 위해 집을 담보로 에퀴티론 또는 라인오브 크레딧을 받을 수 있다. /AP

홈에퀴티 빨리 늘리는 방법

다목적으로 사용 가능, 융자 또는 라인오브 크레딧 가능

극심한 매물부족으로 2024년에도 에퀴티 줄지는 않을 듯

홈오너들은 매달 렌더에게 모기지 페이먼트를 납부하며 ‘홈에퀴티(home equity)’를 쌓아나간다. 홈에퀴티는 소중한 자산이다. 홈에퀴티가 두둑이 쌓이면 집을 팔 때 짭짤한 수익을 챙기게 된다. 처음부터 집을 사는 이유라고 할 수 있다. 홈에퀴티를 활용해 필요한 돈을 빌려 쓰는 옵션도 있다. 자녀 대학 학자금을 조달하거나 집을 리모델링 해야 할 때 홈에퀴티는 유용하게 쓰인다. 홈오너가 되기 전, 또는 집을 산 후 홈에퀴티를 쌓을 수 있는 방법을 알아본다.

◇홈에퀴티란

홈에퀴티는 쉽게 말해 현재 집의 가격에서 남은 모기지 융자 밸런스를 뺀 금액을 말한다. 예를 들면 현재 20만달러의 모기지 밸런스가 있고. 집의 가치가 50만달러라면 에퀴티는 50만달러에서 20만달러를 뺀 30만달러가 된다. 만약 홈에퀴티를 토대로 홈에퀴티론(HEL) 또는 홈에퀴티 라인오브 크레딧(HELOC) 신청을 원하면 집에 에퀴티가 얼마나 쌓였는지 알 필요가 있다. 렌더는 에퀴티 금액을 바탕으로 융자를 해주기 때문이다.

◇홈에퀴티 빌딩이 중요한 이유

홈에퀴티 빌딩은 몇 가지 이유 때문에 중요하다. 우선 홈오너는 집에 쌓인 에퀴티를 ‘다목적’으로 사용할 수 있다. HEL을 통해 일시불로 목돈을 받고 최대 30년간 융자를 갚으면 된다. HELOC를 받으면 보통 5~10년간 필요한 만큼 돈을 쓸 수 있으며 이자만 갚는다. 이후 10~20년간 이자와 원금을 함께 갚아야 한다. 집을 팔 때 목돈을 손에 쥘 수 있는 것도 큰 장점이다. 에퀴티가 많으면 많을수록 남은 모기지 밸런스보다 높은 금액을 받고 집을 팔 수 있는 가능성이 높다. 홈에퀴티가 늘어나면서 홈오너의 순자산도 덩달아 증가한다. 

◇홈에퀴티 어떻게 늘릴 수 있나

집을 사면서 다운페이를 많이 하는 것이 홈에퀴티를 늘리는 가장 빠른 방법이라고 전문가들은 강조한다. 다운페이를 많이 하면 할수록 홈에퀴티가 즉시 생겨난다. 

주택 구입 과정에서 제로(0) 다운으로도 집을 살 수 있지만 홈에퀴티를 빨리 쌓는게 목적이라면 제로 다운은 바람직하지 않다. 만약 집값의 최소 20%를 다운하면 프라이빗 모기지 인슈런스(PMI)를 피할 수 있다. PMI를 내지 않으면 홈에퀴티를 더 빨리 늘리는데 도움이 된다. 

꾸준히 모기지를 갚아나가면 홈에퀴티가 늘어난다. 매달 내는 모기지 페이먼트에는 원금과 이자가 포함돼 있는데 보통 처음 주택융자를 갚기 시작하면 원금보다 이자를 더 많이 내게 된다. 시간이 지나면서 원금이 줄어들기 때문에 매달 납부하는 금액에서 이자보다 원금이 더 큰 비중을 차지하게 된다. 매달 최소금액보다 모기지를 더 갚으면 홈에퀴티를 빨리 늘리는데 도움이 된다.

클로징 비용을 모아둔 현찰로 내는 방법도 활용할 수 있다. 클로징 비용은 론 액수의 최대 5%까지 부과받을 수 있어 현찰로 내는 것이 비용을 융자금액에 얹는 것보다 낫다. 

캐시아웃 재융자(cash-out refinance)를 피하는 것도 권장한다. 캐시아웃 재융자는 기존 모기지보다 더 많은 금액을 받는 것이다. 융자의 일정부분을 현찰로 받으며, 집에 쌓인 에퀴티가 줄어든다. 

◇2024년에 홈밸류가 에퀴티에 어떤 영향을 끼칠까

홈에퀴티는 주택가치와 뗄래야 뗄 수 없는 관계이다. 팬데믹 기간 중 낮은 모기지금리와 부족한 매물, 바이어 수요 급증으로 미국 내 주택가격이 크게 올랐지만 포스트 팬데믹 시대에는 반대의 상황이 펼쳐지고 있다. 현재 고정 모기지금리는 7%를 웃도는 수준이며 매물부족은 현재진행형이다. 

2024년에는 모기지금리가 6% 대로 하락할 것으로 기대되며, 주택매매도 조금 늘어날 것으로 예상된다. 매물 부족 때문에 주택가격은 크게 떨어지지 않을 것으로 보인다. 따라서 홈오너들이 보유한 에퀴티에 금이 가는 일은 없을 게 확실하다.

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com