스티브 양 프로융자 대표 

물가상승을 잠재우려는 연방준비제도(연준)의 지속적인 금리 인상은 아직도 끝나지 않아 오는 2월1일 열리는 미팅에서도 0.25%포인트에서 0.5%포인트까지 기준금리를 인상할 것으로 예상된다. 

이렇게 인상하면 기준금리는 4.75%~5%가 되고, 프라임 금리는 7.5%~8%까지 올라가게 된다. 불과 1년 반 만에 기준금리가 5%포인트 가까이 오른 셈이 된다. 

이에 따라 국채 및 모기지금리도 많이 올라 1년 반 전인 2020년 중반의 저점일 때 보다 3% 포인트 이상 올랐다. 이러한 모기지금리의 급격한 상승은 주택시장의 많은 잠재적 바이어들로 하여금 구택구입을 망설이게 하는 중요한 요인 중 하나가 됐다. 그런데 금리가 높다고 해도 집이 꼭 필요한 사람들은 사야하는데, 요즘처럼 금리가 높을 때 바이어들이 많이 사용하는 융자 방법의 하나로 바이다운(Buydown)이라는 제도가 있다. 

바운다운이란 쉽게 말해 돈을 주고 향후 2~3년 동안 이자율을 낮추는 것이다. 대표적인 바이다운으로 3-2-1 과 2-1이 있는데 3-2-1의 예를 한번 들어보자. 

집을 80만달러에 구입하기 위해 25%를 다운하고 60만달러의 융자를 받을 때 현재 30년 고정 이자율을 계산하기 쉽게 6%라고 해보자. 3-2-1 바운다운 옵션을 선택하면 첫 1년 동안의 이자율은 3%, 둘째 해에는 4%, 셋째 해에는 5%의 이자율을 각각 적용받게 된다. 물론 이렇게 처음 3년 동안 낮은 이자율을 적용받기 위해서는 돈을 지불해야 하는데 그 금액은 각 이자율에 해당하는 페이먼트의 차이 만큼 지불한다. 

6%에 대한 월 페이먼트는 3597.30 달러이고, 3%에 해당하는 월 페이먼트는 2529.63달러인데 그 차이가 한달에 1067.68달러, 일년에 1만2812.15달러가 된다. 4%의 월 페이먼트는 2864.49달러로 6%와는 한달에 732.81달러, 일년에 7893.74달러의 차이가 나고, 5%의 월 페이먼트는 3220.93달러로 한달에 376.37달러, 일년에 4516.48달러의 차이가 난다. 3년치 페이먼트 차이의 합계인 2만6122.36달러(12812.15+7893.74+4516.48)를 바이다운 옵션 값으로 융자 받으면서 지불해야 한다. 

물론 3년이 지난 후에는 월 페이먼트가 다시 3597.30달러로 돌아간다. 그러면 이 돈을 지불하고 바이다운 옵션을 선택하는 것이 유리한가? 

산술적으로 계산하면 당연히 유리하다. 바이다운을 하지 않고 6%의 이자율로 3년 동안 지급하는 이자 총액은 10만 6000달러가 약간 넘는다. 반면 바이다운 옵션을 선택했을 경우 3년 동안 지불하는 이자 총액은 5만2000달러 정도이다. 따라서 2만 6000달러를 지불하고 바이다운 옵션을 선택하는 것이 유리하다. 이 바이다운 옵션은 향후 2~3년 사이에 진급이나 결혼 등으로 수입, 급여가 상승할 것으로 예상되는 사람들에게 안성맞춤인 상품이다. 

또한 지금은 연준이 물가와의 전쟁으로 금리를 많이 올린 상태이지만, 고물가로 인해 경기불황이 온다면 연준은 금리를 다시 낮출 수밖에 없을 것이다. 이렇게 향후 2~3년 동안 금리가 내려갈 것으로 예상돼 낮은 이자율로 재융자를 할 수 있을 것 같으면 바이다운은 좋은 선택이 될 수 있다. 

바이다운 만기가 되는 3년 전에 재융자를 하거나 집을 팔 경우에는 렌더는 다 사용하지 않은 금액에 대하여 원금 삭감을 해주므로 손해 볼 일은 없다. 다만 초기에 바이다운을 위해 큰 금액의 돈을 지불하는 것이 단점인데, 집을 구입하는 경우에는 셀러와 매매조건을 협상할 때 이 금액을 추가로 요청해 사용하는 경우가 많다. 

또한 3년동안 월 페이펀트가 매년 오르므로 향후 3년동안 재정 상황을 잘 예측한 후 신중하게 선택해야 한다. 마지막으로 바이다운 옵션은 초기에 돈을 지불하고 30년 동안 전체의 이자율을 낮추는 포인트(Discount Point)와는 전혀 다른 것으로 본인의 상황에 맞는 것을 선택하기 바란다.

문의 (213)393-6334