서울 시내 아파트 단지. /조선일보

나이스 신용평가 보고서 분석

수도권 아파트 vs 기타 부동산

회복세 차별화 나타내

최근 수도권 아파트를 중심으로 부동산 시장이 회복되고 있지만 제2금융권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크 완화에는 큰 도움이 안 된다는 분석이 나왔다.

나이스신용평가(나신평)는 16일 '부동산 시장 하반기 전망 및 PF대출 건전성에 미치는 함의' 제목의 보고서에서 이같이 관측했다. 보고서는 올해 상반기 부동산 시장에 대해 "4월 중순 이후 서울 및 수도권 아파트 시장에서는 전년 대비 거래량이 증가하고 있으나 이외 대부분의 시장은 여전히 거래량이 회복되지 못하고 있다"고 분석했다. 그러면서 "수요 회복의 강도에 따른 수도권 아파트 시장과 이외 시장의 차별화가 올해 상반기 부동산 시장의 특징"이라고 설명했다.

보고서는 "상시적 대기 수요가 존재하는 수도권 지역에서는 실수요자와 투자 수요자 모두 매매심리 회복이 빨랐다"며 "투자자들이 가장 선호하는 수도권 아파트 시장에서의 가격 메리트 회복과 매매 관련 규제 완화로 인해 이외 시장의 수요 회복이 지연됐다"고 밝혔다.

이 때문에 수도권 아파트 관련 PF 비중이 작은 제2금융권으로서는 최근 부동산 경기 회복에도 리스크 완화 효과를 누리지 못하고 있다고 평가했다.

나신평에 따르면 제2금융권의 부동산 PF대출 익스포저(위험 노출액) 가운데 수도권 아파트 비중은 15.3%에 불과하다. 반면 지방 아파트는 15.7%, 주상복합과 연립주택 등 기타 주거시설은 15.6%(수도권 6.5%·지방 9.1%)다. 이는 본PF와 브릿지론 합산 기준이다.

상대적으로 리스크가 높은 브릿지론 익스포저만 따로 살펴보면 수도권 아파트의 비중은 12.1%로 더욱 낮아진다. 지방 아파트는 10.9%, 기타 주거시설 비중은 12.2%(수도권 6.7%·지방 5.5%)다.

반면 업무·상업·산업시설 등의 비중은 64.8%라면서 "투자용 부동산 시장 수요 회복이 아직 뚜렷하게 나타나지 않고 있어, 최근 일부 부동산 시장의 수요 반등이 브릿지론의 자산건전성과 본 PF 전환 가능성을 개선하는 효과는 매우 제한적"이라고 말했다.

또한 "최근 주택 구매 관련 규제의 완화로 수도권 시장과 이외 시장 간의 차별화가 장기간 지속될 우려가 있다"면서 "이는 수도권 아파트 시장의 PF 비중이 크지 않은 제2금융권의 리스크 연착륙 측면에서 부정적 요인"이라고 판단했다.