크레딧이 좋지 않은 바이어들에게 '오너 파이낸싱'은 구세주 역할을 한다. 그러나 장단점을 잘 따져보고 결정해야 한다. /AP

'오너 파이낸싱의 장단점 분석

셀러가 직접 제공, 컨벤셔널 모기지보다 높은 이자율

집값의 10~15% 다운페이 필요, 마지막 '벌룬' 페이먼트 부담

주택구입 희망자가 크레딧 기록이 좋지 않으면 모기지 융자를 얻기가 쉽지 않다. 셀러 또한 마음에 드는 바이어가 모기지 취득에 어려움을 겪는다면 마음이 조마조마할 것이다. 이런 상황에 처한 바이어·셀러에게 ‘오너 파이낸싱(owner financing)’이 큰 도움이 될 수 있다. 오너 파이낸싱에 대해 자세히 알아본다.

◇오너 파이낸싱이란

오너 파이낸싱의 개념은 기존 모기지 융자가 크게 다를 바 없다. 은행 등 금융기관 대신 홈오너가 바이어에게 전체 또는 부분적인 파이낸싱을 제공하는 것이 오너 파이낸싱의 핵심이다. 그러나 금융기관이 제공하는 모기지와 오너 파이낸싱 간 분명한 차이점이 존재한다. 

플로리다주 잭슨빌에서 활동하는 부동산 브로커 크리스 맥더못은 “오너 파이낸싱은 홈오너가 모기지를 페이오프한 후 100% 에퀴티를 보유하고 있을 때 많은 장점을 가져다준다”고 말했다. 

오너 파이낸싱은 보통 바이어의 크레딧리포트에 올라가지는 않는다. 따라서 금융기관으로부터 받는 모기지와는 달리 오너 파이낸싱을 받은 바이어가 매달 융자 페이먼트를 제때 납부해도 크레딧이 향상되지 않는다는 점을 염두에 둬야 한다. 

금융 전문사이트 ‘뱅크레이트 닷컴’에 따르면 일반적으로 오너 파이낸싱을 원하는 바이어는 집값의 10~15%를 다운페이먼트로 요구받는다. 자금조달이 크레딧 기록이나 인컴을 바탕으로 이루어지지 않기 때문이다. 하지만 전문가들은 오너 파이낸싱을 원하는 바이어의 크레딧 히스토리를 셀러가 확인할 것을 권한다. 

◇어떻게 작동하나

보통 셀러는 바이어로부터 일정액의 다운페이먼트를 받고 바이어가 집에서 살게 해준다. 바이어는 셀러와 합의한 고정 이자율을 적용받고 셀러에게 매달 페이먼트를 납부한다. 

보통 셀러는 5~10년간 모기지를 보유하며 이후 바이어는 남은 밸런스를 일시불로 내야 한다. 바이어 입장에선 이 부분이 골치가 아플 수 있다. 마지막에 내야 하는 ‘벌룬(balloon)’ 페이먼트를 해결하기 위해 별도의 펀딩소스를 찾아야 하는 상황에 직면할 수 있기 때문이다. 

만약 바이어가 45만달러짜리 집을 산다고 가정하고, 셀러가 집값의 15%(6만7500달러)에 해당하는 다운페이먼트를 요구하면 오너 파이낸싱 규모는 38만2500달러가 된다. 30년 상환 스케줄에 이자율은 고정 8%라고 치면 바이어의 월 페이먼트는 2806.65달러가 된다. 바이어는 이 금액을 59개월(4년11개월)간 납부하게 되며, 이후 36만6448.81달러의 벌룬 페이먼트를 내야 한다.

◇비용은 얼마나

컨벤셔널 모기지 대신 오너 파이낸싱을 얻으면 비용 절감에 도움이 되지만 클로징 비용에서 해방되는 것은 아니다. 재산세 또한 고려해야 할 부분이다. 컨벤셔널 모기지의 경우 월 모기지 페이먼트에 포함시키는게 가능하지만 오너 파이낸싱을 택하면 재산세와 보험료를 바이어가 해당 정부기관이나 보험사에 알아야 납부해야 한다. 

◇장단점은 

오너 파이낸싱을 택하는 바이어는 컨벤셔널 모기지를 얻을 수 없는 상태에서 집을 사기위해 필요한 융자를 확보할 수 있고, 기존 모기지보다 적은 클로징 비용, 융통성 있는 다운페이먼트, 더 빠른 클로징 등의 장점을 얻는다. 셀러는 이상적인 바이어를 찾는다는 가정 하에 주택 판매로 더 높은 수익을 얻을 수 있고, 안정적인 인컴소스를 확보할 수 있다.

그러나 바이어는 전통적인 모기지보다 더 높은 이자율을 적용받으며, 일정기간 페이먼트를 납부한 후 큰 금액을 일시불로 지불해야 하는 어려운 상황에 처할 수 있다는 것이 단점이다. 셀러는 바이어의 크레딧 기록, 재정 상태를 직접 체크해야 하는 번거로운 절차를 거쳐야 하고, 바이어가 월 페이먼트를 제때 납부하지 않거나 집의 시설물이 훼손되면 큰 손실을 입는 리스크를 감수해야 한다. 

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com