대부분 홈바이어들은 집을 살 때 모기지 융자를 신청하며 집값의 일부를 다운페이한다. /AP

주택구입시 다운페이먼트는 얼마나 내야 하나

많이 하면 할수록 에퀴티 늘고, 월 융자 페이먼트는 줄어

컨벤셔널 모기지 취득시 금융기관이 집값의 3~25% 요구

주택을 구입하는 과정에서 대부분 바이어들은 모기지 융자를 신청한다. 보통 바이어들은 집값의 일정 퍼센티지를 다운페이하고, 나머지 금액을 융자 받아 집을 산다. 가장 이상적인 상황은 다운페이먼트를 최대한 많이 하는 것이지만 이는 말처럼 쉽지가 않다. 다운페이먼트에 대해 자세히 알아본다. 

◇다운페이먼트란 무엇인가

다운페이먼트(down payment)는 바이어가 집값의 일부분을 현찰로 지불하는 것이다. 다운페이먼트를 하는 만큼 바이어가 얻는 모기지 융자금액이 줄어든다. 또한 다운페이먼트 규모에 따라 집을 산 후 홈오너가 매달 납부해야 하는 모기지 페이먼트가 달라진다.

만약 모기지 렌더가 25만달러짜리 주택 구입을 원하는 바이어에게 집값의 3%를 다운페이할 것을 요구하면 바이어는 7500달러를 현찰로 지불해야 한다. 만약 요구받은 다운페이먼트를 지불하기 어렵다면 다른 옵션이 있을 수 있다. 일부 바이어는 가지고 있는 집을 팔아서 얻은 수익을 다운페이먼트 소스로 활용하거나, 가족이 주는 그랜트나 기프트를 사용한다. 

집을 살 때 바이어가 지불해야 하는 다운페이먼트 규모에 대한 정해진 공식은 없다. 렌더마다 요구하는 금액이 다르고, 어떤 종류의 모기지를 신청하느냐에 따라서도 액수가 달라질 수 있기 때문이다. 바이어의 인컴, 자산, 크레딧 스코어, 보유한 현찰 규모, 소득대비 부채비율(DTI) 등 몇몇 중요한 요소들은 모기지 융자의 조건을 결정하는데 큰 역할을 한다. 

◇모기지 종류 별 최소 다운페이먼트는

컨벤셔널 모기지(민간 금융기관으로부터 얻는 모기지)의 경우 집값의 20%를 ‘골드 스탠다드(gold standard)’로 여긴다. 하지만 집값의 10%, 5%, 3%만 지불해도 되는 융자도 있다. 만약 다운페이먼트 규모가 집값의 20% 미만인 경우 바이어는 모기지 인슈런스(PMI)를 요구받을 때가 많다. 

크레딧 스코어와 다운페이먼트 규모에 따라 PMI는 집값의 0.58~1.86%가 책정되며 홈오너는 이를 모기지 페이먼트에 얹어 매달 납부해야 한다. 

컨벤셔널 론의 경우 렌더는 보통 집값의 3~25%를 다운페이먼트 금액으로 책정한다. 만약 컨벤셔널 론으로 세컨드홈을 구입하는 경우 최소 10%를 요구받을 수 있으며, 투자용 부동산은 최소 25%를 납부해야 할 수도 있다. 

점보 론(jumbo loan)의 경우 컨벤셔널 융자의 한 종류로 2023년 현재 대부분 마켓에서 융자규모가 72만6200달러 이상이다.  점보 론은 일반적으로 최소 10%를 다운해야 한다. 

연방주택국 융자(FHA Loan)의 경우 바이어가 최소3.5%만 다운하고 집을 살 수 있는 옵션이다. 

이 론을 신청하려면 FICO크레딧 스코어가 580점 이상이어야 한다. 만약 크레딧 스코어가 500~579점인 경우 최소 10%의 다운페이먼트를 요구받을 수 있다. 

컨벤셔널 론과 마찬가지로 FHA론도 20% 미만을 다운페이하면 PMI를 의무적으로 납부해야 한다. 이 경우 클로징을 할 때 집값의 1.75%를 내야 하며, 이후 해마다 PMI를 지불해야 한다. 

VA론이나 연방농무부 론(USDA loan)의 경우 유자격자에 한해 ‘0’ 다운페이먼트를 보장한다. 현역군인이나 재향군인은 VA론 신청이 가능하며, UDSA론은 정부가 지정한 시골지역에 위치한 주택 구입을 원하는 바이어에게 제공된다. 

◇얼마나 하는게 좋을까

정답은 각자의 상황에 따라 다르다. 본인의 재정상태와 원하는 모기지 론 종류에 따라 다운페이먼트 규모가 정해진다. 다운페이먼트 규모가 클수록 몇 가지 혜택이 따라온다. 더 낮은 이자율, 월 페이먼트 금액 감소, PMI 면제, 에퀴티 증가, 클로징 비용 절감, 오퍼 경쟁력 강화 등이 대표적인 베니핏이다. 

다운페이먼트를 한푼도 하지 않고 집을 사는 옵션이 존재하지만 노 다운으로 집을 산 후 집값이 하락하면 홈오너는 갚아야 하는 모기지 밸런스가 주택가치보다 높을 수 있다. 따라서 융자 담당자와 충분히 상의한 후 본인에게 적합한 수준의 다운페이먼트를 결정하도록 한다. 

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com