스티브 양 프로융자 대표 

수십년 만에 최고로 오른 물가를 잡으려는 연방준비제도(연준)의 지속적인 기준금리 인상은 각종금리를 끌어올렸다. 

연준의 이런 노력에도 불구하고 1월의 CPI, PPI등 물가데이터는 오히려 안좋게 나오면서 금리인상의 폭은 더 커지고 기간은 더 길어질 수 있을 것이라는 우려가 커지고 있다. 반면에 실업률은 오히려 낮아지면서 금리인상 효과가 경제에 제대로 작동하지 않는 모습을 보이고 있다. 이렇게 지속적인 금리인상에도 불구하고 끈적끈적하게 높게 유지되는 물가지수와, 낮은 실업률 수치는 연준에게 추가적 금리인상의 구실을 더해 주고 있다. 

고금리가 지속되면 개인의 소비와 기업의 투자가 위축되어 불황은 필연적으로 따르게 된다. 물론 아직도 많은 월가 전문가들은 불황을 피해갈 것으로 전망하지만 이미 많은 은행들은 대출을 줄이고 있고, 대손충담금은 늘리고 있다. 

개인이든 기업이든 불황에서 살아남으려면 유동성 확보가 최우선이다. 불황이 닥치면 이미 늦은 경우가 많다. 은행은 대출창구를 닫고 부동산도 제 가격에 매각이 안되기 때문이다. 이러한 금융환경에서 개인이 그리고 자영업자들이 불황에 대비하여 확보해 놓을 수 있는 최선의 방책 가운데 하나가 Heloc(Home Equity Line of Credit)을 설정하는 것이라고 본다. 

Heloc은 집을 담보로, 일시에 돈을 빌리는 융자가 아니라, 신용계좌를 설정하는 것으로 주어진 신용범위(Credit Limit) 내에서 필요할 때 자유롭게 현금을 꺼내 사용할 수 있는 아주 편리한 상품이다. 사용한 만큼, 사용한 기간에 대해서만 이자를 지불하면 된다. 

따라서 단기자금이나, 신용카드 페이오프, 학자금, 비즈니스 운영자금등 급전이 필요한 사람에게는 안성맞춤인 상품이라고 볼 수 있다. 이런 특징 때문에 당장 필요하지 않더라도 미래를 대비하여 Heloc을 설정해 놓는 사람들도 많다. Heloc에 대한 심사는 일반 모기지 융자와 마찬가지로 깐깐하게 진행되므로 처음부터 서류준비를 완벽하게 해서 신청하는 것이 현명하다. 

다행히 Heloc 규모가 25만달러까지는 수입증명 없이 집값의 75~80% 까지 승인해주는 곳이 있어 수입증명이 어려운 자영업자가 많은 한인들에게 큰 도움이 되고 있다(스테이티드닥 융자). 

수입이 충분하지 않거나 세금보고 금액이 크지 않아도 에퀴티(집값에서 융자밸런스를 뺀 금액) 만 충분하면 가능하다는 얘기다. 하지만 Heloc 규모가 25만달러를 넘어서는 경우에는 세금보고서 등 각종 수입관련 서류들을 모두 제출하고 수입규모도 은행이 요구하는 숫자를 넘어서야 한다(풀닥 융자). 

풀닥과 스테이티드닥 사이에는 약 0.5 내지 1%포인트의 이자율 차이가 있으므로 Heloc 규모가 25만달러 이하인 경우에도 풀닥으로 융자 신청을 하기도 한다. Heloc의 이자율은 변동으로 Prime Rate를 인덱스로 한다. 

그런데 이 프라임금리는 연준의 기준금리와 직접적으로 연동되어 있다. 프라임 이자율은 항상 연준의 기준금리보다 3%포인트 높게 형성된다. 현재의 기준금리가 4.75%이므로 프라임 이자율은 7.75%가 된다. 따라서 앞으로 연준이 기준금리를 인상하게 되면 프라임 이자율도 올라가게 된다. 

월스트리트는 연준의 최종금리를 5.25% 에서 5.5%로 본다. 이 경우 프라임 이자율은 8.25%에서 8.5%가 된다. 물론 앞으로 물가와 실업관련 수치들이 어떻게 나오느냐에 따라 연준의 금리정책은 당연히 변경될 수 있다. 

Heloc을 제공하는 은행들은 이 프라임 이자율에 마진을 더해 최종 소비자들에게 빌려준다. 풀닥인 경우에는 마진을 더하지 않고 프라임이자율로 빌려주기도 하지만, 스테이티드닥인 경우에는 0.5 ~1.5%까지 마진을 더하는 경우가 많다. 

Heloc은 보통 30년 만기이지만, 첫 10년동안은 이자만 내면 되기 때문에 페이먼트 부담이 없다는 장점이 있다.

문의 (213)393-6334