집을 살 때와 마찬가지로 재융자 신청시에도 대부분 렌더는 주택감정을 요구한다. 하지만 일부 융자상품은 감정을 필요로 하지 않는다, /AP

재융자를 위한 주택감정 노하우

렌더, 주택가치보다 더 큰 규모의 대출은 안해줘

FHA 스트림라인 모기지 등 일부 상품은 감정 불필요

홈오너가 재융자를 신청하면 모기지 렌더는 전문가를 통해 주택감정을 실시할 가능성이 높다. 정확한 홈밸류를 측정하기 위해서다. 주택감정 결과는 홈오너가 받을 새 모기지론에 큰 영향을 끼친다. 재융자를 위한 주택감정을 어떻게 준비해야 하고, 집을 사는 과정에서 받는 감정과 차이점은 무엇인지 알아본다.

◇재융자를 위한 주택감정이란

재융자를 위한 주택감정은 홈오너가 기존 모기지를 새 융자를 대체하는 과정에서 진행하는 절차 중 하나이다. 렌더를 감정을 통해 산출되는 홈밸류를 토대로 재융자 규모를 결정한다.

처음 집을 살 때 받았던 감정과 마찬가지로 재융자를 위한 감정도 집의 현 상태를 체크하며 집을 같은 동네에 있는 비슷한 스펙의 집들과 비교한다. 

◇렌더는 왜 감정을 요구하나

렌더는 홈밸류를 계산해 집의 실제 가치보다 더 큰 규모의 대출을 해주는 것을 피하려고 한다. 이 때문에 감정이 필요한 것이다. 융자금에 일정액의 현금을 얹어 대출받는 ‘캐시아웃 재융자(cash-out refinance)’를 원할 경우 주택감정은 홈오너가 보유한 에퀴티가 얼마나 되는지 알려주는 역할을 한다. 캐시아웃 금액은 에퀴티 규모에 따라 결정된다.

◇재융자 신청 과정에서 감정이 필수인가

모든 재융자가 주택감정을 필요로 하는 것은 아니다. 렌더가 결정하기 나름이다. 뱅크오브아메리카(BOA)는 주택감정을 요구하지만 연방주택국(FHA)이나 VA(Veterans Affairs)론은 주택감정을 요구하지 않는 스트림라인 리파이낸스 프로그램을 제공한다.

◇감정사가 고려하는 요소들

전문 감정사는 집의 로케이션, 사이즈, 레이아웃과 기능, 리노베이션한 것들, 거라지·데크·현관문 등 외적 요소, 배관·에어컨·히팅 시스템 등 다양한 부분을 꼼꼼히 체크한다. 만약 집을 살 때 모기지를 대출해준 렌더, 그 당시 감정을 의뢰했던 전문가를 그대로 이용할 경우 감정사는 홈오너가 어떤 업그레이드를 했는지, 메인테넌스를 제대로 했는지 여부를 집중적으로 살펴본다.

◇주택구입시 감정과 재융자시 감정은 어떻게 다른가

둘 다 감정사가 거의 비슷한 방법으로 홈밸류를 산출한다. 주택구입시 고용하는 감정사는 매매계약서와 세일가격을 액세스할 수 있어 이를 감정을 위한 벤치마크로 활용할 수 있다.

반면 재융자시 감정을 맡는 전문가는 매매계약서나 판매가격을 활용할 수 없어 해당 주택과 주위 비슷한 스펙의 집들과의 비교에 의존해야 한다. 

◇재융자를 위한 감정 어떻게 진행되나

보통 홈오너가 재융자 최종 승인을 받기 전에 감정을 실시하게 된다. 렌더는 해당주의 면허를 소지한 감정사를 통해 감정을 의뢰하며 감정사는 홈오너에게 연락해 방문 스케줄을 잡는다.

감정이 진행되는 동안 감정사는 집안 곳곳의 사진을 찍으며, 홈오너가 원하면 감정과정을 지켜볼 수 있다. 감정은 짧게는 20여분, 길게는 몇 시간이 소요될 수 있다. 

◇준비는 어떻게

홈오너라면 누구나 감정가격이 최대한 높게 나오는 것을 원한다. 가장 중요한 것은 감정을 앞두고 집안을 깨끗히 정리하는 것이다. 집 내부에 널린 잡동사니를 말끔히 치우고, 창문 셰이드를 열고 불을 켜는 등 집 내부를 최대한 환하게 유지한다. 또한 집안 온도를 다른 사람이 편하게 느낄 정도로 적당한 수준으로 유지하는 것이 중요하다. 집 내부를 너무 덥거나 춥게 만들지 않도록 신경 쓴다.

◇감정비는 얼마나 드나

주택감정비는 보통 모기지 클로징비용에 포함된다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 평균적인 주택감정비는 500달러이며, 대부분 홈오너들은 400달러 이상을 지출한다. 주택관련 사이트 ‘앤지(Angi)’에 따르면 2023년 한해동안 전국 평균 주택감정비는 356달러로 조사됐다. 

구성훈 기자 la@chosundaily.com