오신석 CPA

오신석 회계그룹 대표

최근 금융시장에서는 “미국 30년 만기 국채 수익률이 6%까지 상승할 수 있다”는 전망이 나오고 있습니다. 이 수치는 단순한 숫자 변화가 아니라 미국 경제 전반에 중대한 구조적 영향을 미칠 수 있는 신호입니다. 미국채가 6%일 경우 왜 30년 고정 모기지 이자율은 8% 이상으로 형성될까요?

먼저, 국채 수익률의 상승은 연방정부의 재정 건전성 악화가 아니라, 인플레이션 장기화에 대한 우려, 연방준비제도(Fed)의 긴축적 통화정책 지속 가능성, 그리고 대규모 국채 발행에 따른 수급 불균형이 반영된 결과입니다. 만약 중국이나 일본 같은 주요 보유국이 미국채를 매도한다면 수익률은 더욱 상승할 수 있습니다.

국채 수익률과 모기지 이자율은 비례 관계에 있지만 똑같지는 않습니다. 일반적으로 30년 고정 모기지 이자율은 미국채 10년물이나 30년물 수익률에 일정한 프리미엄(금리 스프레드)을 더한 형태로 결정됩니다. 이 프리미엄에는 다음과 같은 요소들이 포함됩니다.

첫째, 신용위험 프리미엄입니다. 미국채는 사실상 ‘무위험 자산’으로 간주되지만, 모기지는 개인에게 제공되는 대출이므로 신용위험이 존재합니다. 금융기관은 이 리스크를 반영하여 더 높은 금리를 책정합니다.

둘째, 유동성 프리미엄입니다. 미국채는 전 세계에서 가장 유동성이 높은 자산이지만, 모기지 채권(MBS)은 거래가 상대적으로 덜 활발하고 유동성이 낮습니다. 이에 따라 유동성 부족에 대한 보상으로 추가 금리가 붙습니다.

셋째, 조기상환(Prepayment) 리스크입니다. 주택담보대출은 차입자가 금리가 낮아질 경우 대환(리파이낸싱)을 할 수 있는 옵션을 포함하고 있습니다. 이는 금융기관 입장에서 미래 수익이 불확실해지는 요인이므로, 이를 보완하기 위해 금리를 더 높게 설정합니다.

실제로 과거 데이터를 보면, 국채 수익률과 모기지 금리 간에는 통상 2% 내외의 차이가 존재합니다. 예를 들어 2007년에는 국채 5.1%일 때 모기지 금리는 6.7% 수준이었고, 2023년 말에도 국채 5%에 대해 모기지 금리는 7.8%를 기록했습니다. 따라서, 국채가 6%에 도달하면, 시장에서 30년 고정 모기지 이자율이 8%를 넘는 것은 충분히 예상 가능한 결과입니다.

높은 금리는 신규 주택 구매자의 월 상환 부담을 가중시키고, 이는 부동산 수요 위축과 가격 하락으로 연결됩니다. 특히 가격이 급등했던 주요 도시권에서는 조정폭이 더욱 클 수 있습니다. 거래량 감소, 건설경기 둔화, 상업용 부동산 가치 하락 등도 연쇄적으로 나타날 수 있습니다.

또한, 고금리는 기업 대출과 소비자 신용 전반에 부담을 주어 경제에 하방 압력을 가합니다. 현재 미국은 제조업 경기 위축과 소비 둔화가 동시에 진행되고 있으며, 여기에 고금리 환경이 지속되면 실질적 경기침체(Recession)로 이어질 가능성도 배제할 수 없습니다.

결론적으로, 국채 6% 시대는 단순한 채권 수익률의 변화가 아니라, 부동산, 금융시장, 소비와 투자 전반에 걸친 체계적 영향을 유발할 수 있는 중요한 전환점입니다. 이러한 변화의 흐름 속에서 투자자, 기업, 소비자 모두가 냉철하게 재무 전략을 점검하고 대비하는 것이 필요합니다. 

문의 (213) 822-2226, www.oklem.com