차압매물도 잘 건지면 '효자'가 될 수 있다. 경매를 통해 사면 현찰로 구입해야 하는 경우가 대부분이다. /AP

차압주택 매입 고려하는 바이어가 알아야 할 사항들

경매 통해 구입하면 '있는 그대로' 상태로 구입

부동산 에이전트 도움 필요, 웹사이트 통해 찾을 수도

차압된 주택을 좋은 가격에 건지려고 생각하는 바이어가 적지 않다. 그러나 차압주택이라고 구입 절차가 간단할 것이라고 여기면 곤란하다. 필요한 절차를 밟아야 하고, 데드라인도 신경써야 하기 때문이다. 차압주택 구매를 고려중인 바이어들이 알아야 할 사항들을 짚어본다. 

◇차압주택이란

차압주택(foreclosed home)이란 렌더에게 소유권이 넘어간 집을 말한다. 

특정 주택이 차압매물로 나왔으면 그 집은 렌더가 소유한 집이다. 일반적으로 홈오너가 모기지 페이먼트를 체납하면 소유권이 렌더에게 넘어간다. 차압주택을 구매하는 과정은 개인이 소유한 집을 사는 것과는 다르다는 것을 이해해야 한다.

◇차압매물의 종류를 이해하라

차압매물은 보통 경매(auction)를 통해서 구입하거나, 경매를 통해 집을 팔지 못한 렌더로부터 구입해야 한다. 경매를 통해 집을 사게 되면 주택감정이나 홈인스펙션 없이 집을 ‘있는 그대로(as-is)‘ 사야 한다. 또한 경매를 이용하면 시간을 크게 단축할 수 있다. 가격도 마켓밸류보다 저렴하다.

대부분 경매는 집값을 현찰로 받는다. 만약 경매에서 바이어에게 모기지론 취득을 허용하면 렌더로부터 승인을 받아야 한다. 은행이 소유한 주택(bank-owned property)을 구입하게 되면 홈오너를 상대하는 절차가 필요 없다. 렌더가 소유권과 관련, 모든 법적 문제를 해결하며 바이어가 구입하기 전에 집을 빈 상태로 만들어준다. 대부분 렌더는 은행이 소유한 집을 직접 바이어에게 판매하지 않는다. 바이어는 경험 많은 부동산 에이전트를 통해 차압매물 정보를 얻는 것이 필요하다.

프리포클로저(pre-foreclosure)는 차압 초기단계의 집을 일컫는다. 이런 매물은 바이어와 셀러가 모두 ‘윈-윈(win-win)’ 할 수 있는게 장점이다. 바이어는 집을 저렴한 가격에 살 수 있고, 홈오너는 차압으로 인한 크레딧 손상을 피할 수 있다. 

숏세일(short sale)은 홈오너가 남은 모기지 밸런스보다 낮은 가격에 집을 파는 것을 뜻한다. 숏세일 매물을 구입하길 원하면 홈오너가 아닌 렌더로부터 승인을 받아야 한다. 승인을 받기까지 시간이 많이 걸릴 수 있다. 

◇부동산 에이전트를 확보하라

대부분 렌더는 차압매물을 REO(Real Estate Owned) 에이전트에게 넘기며 이들은 바이어를 찾기 위해 레귤러 에이전트와 협업한다. 모든 일반 에이전트가 REO 에이전트와 협업한 경험을 가지고 있는 것은 아니다. 

◇차압매물 찾기

차압매물을 찾으려면 부동산 에이전트의 도움을 받을 수도 있지만 바이어 본인이 직접 리서치를 하는 것도 가능하다. 전문가들은 연방주택도시개발부(HUD), 패니매 홈패스(Fannie Mae Homepath), 프레디맥 홈스텝스(Freddie Mac HomeSteps)  중 하나를 이용할 것을 권한다.

◇모기지 사전승인을 받아라

경매를 통해 차압주택을 구입하지 않는 한 모기지 융자가 필요할 가능성이 높다. 사전승인을 받아야한 모기지론을 얼마나 얻을 수 있는지 아이디어가 생긴다. 가급적이면 여러 렌더에게 모기지 사전승인을 신청한다.

◇차압매물의 장단점은

가장 큰 장점은 마켓밸류보다 저렴한 가격에 집을 살 수 있다는 것이다. 현찰만 받는 경매가 아닌 이상 모기지론을 얻어서 집을 구입할 수 있다는 것도 장점중 하나이다. 

차압매물 구입은 리스크도 따른다. 보통 차압매물은 홈오너가 꼼꼼히 관리하지 않았을 가능성이 크다. 이런 집을 매입하기 위해서는 바이어가 집을 구입한 후 필요한 부분을 수리하거나 업그레이드해야 한다. 렌더는 손해를 보는 것을 피하려고 한다. 따라서 차압매물은 거의 ‘as-is’ 세일이라고 보면 된다. 집을 산 후 수리 꼬는 업그레이드에 투자할 여유자금을 없으면 차압매물 구입을 피하는 것이 현명하다. 

구성훈 기자 la@chosundaily.com