렉스 유 CBRE Korea Desk 대표

2024년 현재 부동산 시장은 매우 이성적인 상태이다.

어느 때보다 뜨거웠던 2020년에서 2022년의 팬데믹 시즌 동안 유동성 현금의 증가와 역대 최저의 은행 이자율이 결합해 기대 이상의 가격에 거래가 되는 사례가 많이 생기면서 시세가 가파르게 상승을 하는 경우가 많이 있었다. 2023년 2분기를 지나면서 유동성 감소와 금리인상으로 인해 부동산 마켓의 뜨거움은 급하게 식었지만, 여전히 매물 부족으로 인기있는 지역은 경쟁이 치열한 것도 볼 수 있다. 

일반적인 상업용 부동산은 가격 상승이 둔화되었고, 금리 인상으로 인해 투자용 부동산 기대 수익률(CAP Rate)도 함께 상승하고 있다. 투자 수익률이 높아진다는 것은 부동산 가격이 낮아진다는 것과 같은 의미이기 때문에 결국 부동산 가격이 하락이 된 지역도 나오고 있다. 

하지만 정작 부동산을 구매하기 위해 마켓을 관찰하고 있는 바이어들은 의아해한다.  

가격이 전혀 내려가지 않았다고 생각하기 때문이다. 또한 건물을 판매하려고 준비하는 셀러들의 입장에서도 마켓 가격은 여전히 비싼 것 같다. 

첫째, 현 마켓은 실제로 성사되는 거래량이 크게 줄었다. 실제로 판매나 구매가 반드시 필요한 시장 참여자수가 적고, 좋은 기회를 기다리는 예비 투자자수가 늘어나 실제 거래 성사 비율이 낮다. 

둘째, 바이어들은 예전 2007년 금융위기 때처럼 30-40% 가격하락을 기대하고 있을수 있지만, 가격의 조정은 10% 내외에서 이루어 지고 있다. 2009년부터 한해도 쉬지 않고 14년동안 매해 가격이 인상이 되었기 때문에 가격이 인상이 되지 않은 것 만으로도 실제 가격 하락의 효과가 있다.  

부동산 전문가로서 바라보는 마켓은 현재 가격이 10%에서 15% 정도 하락한 상황이다.  

이는 2024년 한해동안 유지될 것으로 예상되며, 올 4분기에 금리인하가 시작되면 실구매자로 전환이 늘어나면서 현재 마켓에 공급된 물량이 소화가 된 이후 2025년 2분기 이후 시장 상황에 따라 가격은 서서히 상승할 가능성이 높다.   

리스팅 가격 결정은 단순한 수치 게임이 아니다. 현재 시장은 셀러보다는 바이어가 가격 책정에 중요한 역할을 하고 있는 시기이다. 팬데믹 기간에는 마켓 참여자 중 높은 금액을 지불할 수 있는 상위 5% 투자 기관 바이어를 기대하며 가격 책정을 하는 경우가 많았고, 매물 부족과 풍부한 현금과 낮은 금리로 매매가 이루어 지는 경우가 많았다. 

하지만 현재 부동산 시장은 금리가 최상단인 이유로 기관 투자자들 뿐 아니라 개인 투자자들의 투자심리가 얼어붙어 있는 관계로 30-45% 상단의 바이어 그룹이 관심을 가질 수 있는 가격으로 책정할 것을 추천하고, 온라인에 리스팅을 올리고 바이어가 찾아오기를 기다리는 소극적인 마케팅이 아닌, 대형 부동산 회사의 적극적인 마케팅을 이용하는 것이 중요한 시기이다. 

문의 (213)613-3137, lex.yoo@CBRE.com