많은 홈오너들이 모기지 페이오프를 고려한다. 하지만 모두에게 적합한 선택은 아니다. /AP

모기지 페이오프의 장단점 분석

상황에 따라 여윳돈으로 '투자' 하는게 나을수도

한달에 한 번 내온 페이먼트 두 번 내는 것 고려

대부분 주택바이어들은 집을 살 때 모기지 융자를 신청한다. 홈오너가 된 후 집을 유지하는 동안 매달 융자를 상환해야 하는데 론을 일찍 페이오프할 경우 적잖은 이자를 절약할 수 있다. 하지만 모기지를 페이오프하기 전에 이 방법이 정말로 도움이 될지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 모기지 페이오프를 고려하는 홈오너들이 알아야 할 사항들을 짚어본다.

◇엑스트라 페이먼트의 위력

매달 모기지 페이먼트를 납부하면 원금과 이자를 동시에 내는 것이다. 집을 산 후 첫 몇년 동안은 페이먼트의 대부분이 이자로 나간다. 시간이 지날수록 페이먼트에서 이자 비중이 줄어든다. 만약 홈오너가 추가 페이먼트를 내면 원금을 줄이는데 적용된다. 

집을 살 때 연 6% 금리에 30년간 상환하는 조건으로 15만달러의 모기지를 얻었다고 치자. 

30년간 페이먼트를 낸다면 원금과 이자를 합쳐 총 17만3757.28달러의 이자가 주머니에서 나간다. 이자가 원금보다 많다. 그러나 30년간 매달 100달러를 추가페이먼트로 낸다면 이자 총액은 12만8170.57달러가 된다. 4만5586.71달러를 절약하는 것이다. 

◇모기지 조기 페이오프, 현명한 선택인가

주택시장 전문가들은 모두에게 모기지 페이오프가 현명한 옵션은 아니라고 말한다. 

일부 전문가는 평균적인 홈오너들은 모기지를 페이오프하는 것보다 여유자금을 ‘투자(invest)’를 하는데 사용하는 게 좋다고 조언한다. 은퇴자금을 불리거나 투자 인베스트먼트 펀드에 여유자금을 투자하라는 것이다. 그런하 하면 다른 전문가는 여유자금을 다른 ‘빚’을 갚는데 사용하라고 권한다. 

◇어떤 상황에서 모기지를 페이오프해야 하나

어떤 홈오너는 매달 최소 수백달러를 정해진 모기지 페이먼트 금액에 얹어 납부해야 도움이 된다고 생각한다. 하지만 50달러 정도만 추가로 납부해도 상환기간을 단축시킬 수 있다.  일반적으로 매달 나가는 모든 페이먼트를 최소 3~6개월 감당할 수 있는 현금을 확보한 경우 모기지 페이오프를 고려해 봄직하다.

◇미니멈 페이먼트를 유지해야 할 상황은

크레딧카드, 학자금 융자, 자동차 론 등 여러 종류의 부채가 있는 경우 모기지 페이오프는 현명한 선택이 아니라고 전문가들은 강조한다. 크레딧카드 빚, 학자금 융자 등은 보통 모기지보다 이자율이 높다. 따라서 이들 부채를 먼저 청산한 후 모기지 페이오프를 고려해야 한다. 

만약 모기지 조기상환 페널티(pre-payment penalty)가 있는 경우 모기지를 페이오프하면 안 된다. 원금을 조기상환하게 되면 스케줄대로 내야 할 이자를 벌금을 지불해야 할 수도 있다. 

◇모기지를 페이오프하는 방법

우선 한달에 한 번 내던 페이먼트를 두 번 내는 옵션으로 변경하는 것을 고려해본다. 만약 월 페이먼트가 1000달러라면 한달에 한 번 1000달러를 내지 않고, 2주에 한 번씩 500달러를 지불한다. 일년에 52주가 있으므로 이 방법을 통해 매년 12번 대신 13번의 페이먼트를 낼 수 있다. 

국세청(IRS)에 따르면 평균적인 납세자는 2933달러 정도의 택스리펀드를 받는다. 보통 이 금액은 대부분 홈오너들이 일년에 한번 추가 페이먼트를 할 수 있는 돈이다. 6% 금리에 15만달러를 30년간 상환하는 조건으로 모기지를 얻었고, 매년 한번씩 추가 페이먼트를 낸다면 모기지를 4년6개월 일찍 페이오프할 수 있다. 

재융자(refinance)를 하는 것도 고려해 봄직하다. 이는 에퀴티가 많이 쌓였을 때 가능하다. 

재융자를 통해 30년 융자를 15년 등 상환기간이 더 짧은 상품으로 바꾸면 월 페이먼트는 늘어나지만 장기적으로 이자를 절약하는데 큰 도움이 된다. 경제적으로 여유가 있을 때 이 옵션을 택한다. 

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com