신규바이어들이 주택시장에 진입하기 어려운 셀러스 마켓이 지속되고 있다. /AP

주택가격, 앞으로 어떻게 움직일까

수요는 높고, 공급은 부족한 셀러스 마켓 지속

현재 밀레니얼세대가 가장 강력한 홈바잉 세력

내집 마련을 계획중인 미국인치고 집값이 계속 오를지, 곧 떨어질지에 대해 관심이 없는 사람은 드물다. 큰 그림을 보면서 많은 주택구입 희망자들은 좌절한다. 도무지 집값이 하락할 조짐이 없기 때문이다. 그러나 전문가들은 ‘로케이션’이 중요하다고 강조한다. 주택가격이 지역에 따라 다르다는 의미다. 향후 주택가격이 어떤 방향으로 움직일지에 대한 전문가 의견을 짚어본다.

◇주택시장, 아직도 셀러스 마켓

미국 대부분 지역은 아직도 셀러스 마켓이 진행중이다. 수요는 높은데 매물은 부족한 현상이 지속되고 있다. 가장 최근에 공개된 케이스-쉴러 주택가격지수에 따르면 지난 6월 현재 미국 내 중간 주택가격은 1년 전보다 5.42% 상승했다. 또 다른 주택가격지수인 연방주택금융국(FHFA)  지수에 의하면 2023년 2분기 이후 중간 주택가격은 5.7% 올랐다. 

◇기존 주택가격, 여전히 강세

전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 올해 7월 현재 미국 내 기존주택 중간가격은42만2600달러로 1년 전보다 4.2% 상승했다. 기존주택 가격은 모든 지역에서 상승곡선을 그렸다. 그러나 주택매매 건수는 지난 1년간 2.5% 감소했다. 로렌스 윤 NAR 수석 경제분석가는 “현재 소비자들은 더 많은 초이스를 가지고 있으며, 과거보다 낮은 수준의 모기지금리로 인해 주택구입이 더 용이해졌다”고 분석했다. 

◇전문가들의 예상은

국책 모기지기관 패니매(Fannie Mae)는 2025년 한해동안 주택가격 상승폭은 다소 둔화될 것으로 전망했다. 상승폭은 줄어들지만 주택가격은 계속 오를 것이라는 얘기다. 패니매는 내년 주택가격은 약 3% 정도 상승할 것으로 내다봤다. 또한 주택 판매건수는 8.5% 상승해 총 519만건을 기록할 것으로 예측됐다. 

또 다른 국책 모기지기관 프레디맥(Freddie Mac)의 예상은 패니매와는 차이가 난다. 이 기관은 내년 한해동안 주택 중간가격은 0.6% 상승할 것으로 전망했다. 신규주택 건설이 주춤해 매물부족 현상이 지속될 것이라고 프레디맥은 밝혔다. 

◇주택가격이 비싼 이유

가장 큰 이유는 다름 아닌 매물부족 현상이다. 연방준비제도(연준)에 따르면 셀러스 마켓은 주택수요는 높지만 매물이 부족할 때 발생한다. 이 경우 바이어간 주택매입 경쟁이 심해 가격이 자연스럽게 오른다.

현재 가장 강력한 홈바잉 세력은 밀레니얼 세대(25~43세)이다. NAR에 따르면 올 여름 현재 전국의 홈바이어 중 밀레니얼 세대 비중은 38%에 이른다. 젊은 밀레니얼 세대(25~33세)의 75%, 다소 나이가 많은 밀레니얼 세대(34~43세)의 44%가 첫 홈바이어로 집계됐다. 

◇주택가격이 하락하는 이유

이자율은 주택시장에서 중요한 역할을 한다. 만약 모기지금리가 높으면 많은 바이어들은 주택시장 진입을 꺼린다. 비용 부담이 너무 크기 때문이다. 모기지금리가 높을 때 집을 사면 월 페이먼트가 늘어난다. 수요가 감소하면 주택가격이 하락하는게 맞지만 모기지금리가 높다고 집값이 떨어진다는 보장은 없다. 주택공급이 수요를 초과하면 주택가격 하락을 불러올 수 있다. 이런 상황이 발생하면 주택시장은 바이어스 마켓이 된다.

경기침체가 닥치면 주택수요가 감소하게 된다. 인컴이 줄거나 사용가능한 현금이 부족하면 주택시장은 얼어붙을 수밖에 없다.

◇집 살 준비는 어떻게

집값이 떨어지기를 기다리는 사람이라면 기다리는 동안 몇 가지 해야 할 일이 있다. 가능하면 렌터로부터 모기지 사전승인을 받아두고, 다운페이먼트를 최대한 모으고, 크레딧스코어를 개선하는 것 등이 효과적인 방법이다. 

내집 마련을 계획중인 사람은 구입을 원하는 집이 있는 지역을 주시해야 한다. 전국적인 주택시장 상황은 크게 신경쓸 이유가 없다고 전문가들은 말한다. 

구성훈 기자 la@chosundaily.com