집을 사는데 인컴만 중요한 것은 아니다. 렌더는 여러 요소들을 종합적으로 심사한 후 모기지론을 해줄지 말지 결정한다. /AP

주택구입에 필요한 소득은 얼마

안정적 인컴 소스 중요, DTI는 50% 넘으면 안돼

클로징 비용, 이사 들어간 후 유지비용도 고려해야

내집을 마련하고 싶은 마음은 굴뚝 같은데 집을 사려면 어느 정도 수준의 소득이 있어야 하는지 갈피를 잡지 못하는 사람이 적지 않다. 인컴은 모기지론을 얻기 위해 렌더가 심사하는 여러 요소중 하나이다. 주택구입을 위해 얼마의 소득이 필요한지는 홈오너가 되기 위해 얼마를 지출하느냐에 달려 있다. 

◇예산을 결정하는 요소들

주택구입에 필요한 ‘최저 인컴(minimum income)’이라는 것은 존재하지 않는다고 봐야 한다. 

렌더들은 페이체크 외에 다른 여러 요소들을 들여다보고 모기지론을 해줄지 말지 결정하기 때문이다. 대부분 렌더들은 홈바이어의 ‘소득 대비 부채비율(DTI)’이 50% 이하면 모기지론을 승인한다. 또한 다운페이먼트 규모, 크레딧스코어 등도 모기지론 취득에 중요한 변수들이다.

만약 현재 인컴으로 모기지론을 얻을 수 있을지 여부가 불투명하다면 렌더 쇼핑을 한 후 해당 기관에 모기지 사전승인을 신청한다. 이를 통해 해당 렌더로부터 받을 수 있는 모기지론 규모를 파악할 수 있다. 

◇월 수입

직장인이라면 회사로부터 받은 W-2, 임금명세서(pay stub) 등을 렌더가 요구할 것이다. 

자영업자인 경우 세금보고 서류, 렌더가 자체적으로 요구하는 추가서류 등을 제출해야 한다. 가장 이상적인 시나리오는 안정적인 고용상태이다. 렌더는 집을 산 후 홈오너가 매달 모기지 페이먼트를 납부할수 있는지를 가장 중요시한다. 렌더는 기존 샐러리 외에도 커미션, 오버타임, 투자수익, 소셜시큐리티, 자녀양육비, 이혼수당 등 다양한 인컴 소스들을 고려한다. 

◇DTI

월 수입은 3000달러인데 매달 렌트비 800달러, 크레딧카드 페이먼트 150달러, 학생융자 페이먼트 200달러 등 1150달러가 주머니에서 나간다고 치자. 그럼 DTI는 1150에서 3000을 나눈 38.33%가 된다. 보통 렌더들은 모기지론 신청자의 현재 렌트비 금액은 DTI를 계산할 때 사용하지 않는다. 

◇크레딧 스코어

피코(FICO) 크레딧스코어는 최저 300점, 만점이 850점이다. 스코어가 높을수록 모지기론을 얻을 때 더 낮은 이자율을 적용받을 수 있다. 컨벤셔널 융자를 신청할 경우 렌더는 최소 620점의 크레딧 스코어를 원한다. 점수가 620점보다 낮으면 연방정부가 보증을 서는 FHA론이나 VA론이 더 좋은 선택일 수 있다. 

◇다운페이먼트

다운페이먼트를 많이 하면 할수록 에퀴티가 늘어나고 월 모기지 페이먼트는 줄어든다. 보통 클로징이 끝날 때 내야 한다. 집값의 최소 20%를 다운해야 프라이빗 모기지 인슈런스(PMI)를 적용받지 않아 주머니에서 나가는 돈이 절약된다. 컨벤셔널론은 최소 3%, FHA론은 최소 3.5%를 다운하면 된다. 

◇고려해야 할 비용

집을 사는데 다운페이먼트와 월 모기지 페이먼트만 신경써야 하는 것은 아니다. 이들 비용 외에 주택감정비, 타이틀 보험료, 오리지네이션 수수료, 변호사 수수료, 재산세, HOA(콘도나 타운홈인 경우) 페이먼트도 고려해야 한다. 클로징 비용은 각 주와 렌더에 따라 차이가 있지만 대체로 집값의 3~6% 정도 생각해야 한다.

집을 유지하는데 드는 유틸리티 비용 등 메인테넌스 비용도 만만치 않다. 필요하면 홈워런티도 돈을 내고 가입해야 한다. 에어컨, 히팅 또는 배관시스템 등 집 내부시설이 고장이라도 나면 홈오너가 자비를 들여서 고쳐야 한다. 

한 주택시장 전문가는 “주택구입 과정의 첫 단계는 가장 좋은 조건을 제시하는 렌더를 선택해 모기지 사전승인 레터를 받는 것”이라고 강조했다. 

구성훈 기자 la@chosundaily.com