오신석 CPA

오신석 회계그룹 대표

부동산 임대소득과 세금보고<2> 

부동산 임대소득 신고 시, 합법적으로 공제할 수 있는 비용을 최대한 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 이번 칼럼에서는 부동산 임대와 관련된 주요 공제 항목과 절세전략을 살펴보겠습니다.

1. 감가상각과 수리 비용의 차이점

임대 부동산의 유지·보수를 위한 비용은 크게 수리(repair) 비용과 개선(improvement) 비용으로 나뉩니다.

-수리 비용: 기존 자산을 원래 상태로 유지하기 위한 비용으로, 해당 연도에 전액 공제 가능합니다. 예: 지붕누수 수리, 페인트칠, 보일러 수리.

-개선 비용: 자산의 가치를 높이거나 사용 가능 연수를 연장하는 비용으로, 감가상각을 통해 여러 해에 걸쳐 공제해야 합니다. 예: 새로운 지붕 설치, 건물 확장, 주방 리모델링.

IRS 규정에 따라 수리인지 개선인지 판단해야 하며, 수리 비용으로 인정받을 경우 즉시 비용 처리할 수 있어 절세효과가 큽니다.

2. 공제 가능한 비용 항목

Schedule E를 통해 보고할 수 있는 일반적인 공제 항목은 다음과 같습니다.

-모기지 이자(Mortgage Interest): 임대 부동산 구입을 위해 대출을 받은 경우, 그에 대한 이자는 공제 가능합니다.

-재산세(Property Taxes): 임대 부동산에 부과되는 지방정부의 재산세는 공제 가능합니다.

-보험료(Insurance Premiums): 주택보험, 화재보험, 책임보험 등 임대 부동산을 보호하기 위한 보험료는 전액 공제 가능합니다.

-관리비(Management Fees): 부동산 관리업체를 고용한 경우 지불한 관리 비용은 공제 대상입니다.

-광고비(Advertising Costs): 공실을 채우기 위해 광고를 진행한 경우, 이에 대한 비용은 공제 가능합니다.

-유지보수비(Maintenance Costs): 청소, 조경, 해충 방제 등 임대 부동산을 유지하는 비용도 공제할 수 있습니다.

3. 14일 룰과 개인 사용 제한

부동산을 14일 이상 임대했지만 일정 기간 직접 거주한 경우, 비용 공제에 제한이 있을 수 있습니다.

-14일 룰: 연간 14일 이하 임대한 경우, 임대소득을 신고할 필요가 없으며 관련 비용도 공제할 수 없습니다.

-혼합 사용 주택: 직접 거주와 임대가 혼합된 경우, 임대 사용 기간에 비례하여 비용 공제가 가능합니다. 예를 들어, 연간 6개월 거주하고 6개월 임대했다면, 총 유지 비용의 50%만 공제할 수 있습니다.

4. 패시브 로스 룰(Passive Loss Rules) 적용 방식

부동산 임대소득은 일반적으로 패시브 소득(Passive Income)으로 간주되며, 이로 인해 발생한 손실은 제한적으로 공제됩니다.

-연간 $25,000까지의 패시브 손실 공제 가능(단, 조정 총소득(AGI)이 $100,000 이상일 경우 점진적으로 공제액이 줄어듦)

-적극적인 임대 관리 활동을 하는 경우 부동산 전문가(Real Estate Professional)로 인정 받으면 패시브 손실 제한이 면제될 수도 있음

임대 부동산을 운영하면서 세금 부담을 줄이기 위해서는 공제 가능한 항목을 최대한 활용하는 것이 중요합니다. 감가상각과 수리 비용의 차이를 이해하고, 모기지 이자, 재산세, 보험료 등의 공제를 적극 활용하면 상당한 절세효과를 볼 수 있습니다. 다음 칼럼에서는 임대 사업자의 추가 감면혜택과 QBI 공제(Qualified Business Income Deduction)에 대해 살펴보겠습니다. 문의 (213) 822-2226, www.oklem.com