렉스 유 CBRE Korea 대표 

투자자들에게 상업용 부동산을 매각시 가장 많이 고려하는 것 중에 하나는 세금 문제일 것이다. 

미국의 부동산 투자의 가장 큰 혜택은 1031 Exchange 프로그램을 통해 매각 차익에 대한 세금을 나중으로 유보할 수 있다는 것으로 이는 투자자 개인이 사망할 때까지 세금을 연기할 수 있다는 의미로 투자를 더 크게 불려나갈 수 있는 큰 혜택이다. 하지만 여러 이유로 건물 매각을 하면서 1031 Exchange를 하지 않고 세금을 지불하기로 계획을 하는 경우도 있다.  

이번 주는 상업용 부동산을 매각할 때 발생하는 세금을 계산하는 방법에 대해 알아보겠다.

건물 매각시 세금 계산을 하기 위해 기본적으로 알아야 하는 것은 아래 4가지 항목이다. 

1. 매각 금액: 건물을 매각할 때의 금액을 기준으로 계산을 시작한다.

2. 매각 비용: 매각 금액에서 에스크로 비용, 타이틀 비용, 에이전트 커미션 등의 매각 비용을 뺀다.

3. 융자금액: 매각 비용을 제외한 금액에서 현재의 융자금액을 빼면 세금을 지불하기 전의 전체 현금, 즉 판매 수익금이 나온다.

4. 구입 금액: 매각하는 건물을 구입할 때 지출한 금액을 통해 매각 차익을 계산한다. 

위의 4가지 항목을 기준으로 아래 2가지 세금 항목을 계산을 할 수 있다. 

1. Capital Gain Tax (자본 이득 세금):

o 자본 이득 세금은 처음 구입한 가격과 매각 금액의 차액에 대해 부과된다.

o 건물을 1년 이상 소유한 경우 장기 자본 이득세가 적용되며, 세율은 개인에 따라 다르지만 15% 혹은 20%가 적용된다. 

o 예를 들어, 처음에 건물을 100만달러에 구입하고 현재 150만달러에 매각한다고 가정하면, 차액인 50만달러에 대해 자본 이득세를 계산한다.

o 50만달러의 15%인 7만5000달러가 자본 이득세로 부과된다.

2. Recapture Tax (감가상각 환수세):

o 매년 건물의 감가상각을 통해 세금 혜택을 받았다면, 매각 시 감가상각된 금액에 대해 세금을 지불해야 한다.

o 예를 들어 5년 동안 매년 3만달러씩 감가상각을 적용했다면 총 15만달러에 대한 세금을 지불해야 한다.

o 감가상각 환수세의 세율은 일반적으로 25%이다.

o 15만달러의 25%인 3만7500달러가 감가상각 환수세로 부과된다.

위의 내용을 바탕으로 세금을 계산하는 예를 살펴보자.  

1. 매각 금액: 150만달러 

2. 매각 비용: 9만달러(에스크로 비용, 타이틀 비용, 에이전트 커미션 등)

3. 융자 금액: 60만달러

4. 판매이익 금액 (Sales Proceeds Before Tax): 150만달러 - 9만달러 - 60만달러 = 81만달러

5. 구입 금액: 100만달러

6. 자본 이득세: 50만달러 x 15% = 7만5000달러

7. 감가상각 환수세: 15만달러 x 25% = 3만7500달러

위의 항목들로 계산을 하면 최종 매각 이익(sales Proceeds after Tax)은 81만달러- 7만5000달러 – 3만7500달러 = 69만7500 달러가 된다. 여기서 한단계 더 발전하여 판매 수익을 계산을 한다면 초기 다운페이먼트로 사용이 되었던 40만달러를 뺀 29만7500 달러가 순수하게 건물 투자에 대한 매각으로 발생된 이익이다.

위에 보여드린 사항은 이 칼럼을 보시는 분들께서 이해하시기 쉽게 설명을 드린 것으로 이 밖에 추가적으로 고려해야 하는 사항들이 많이 있다. 일반적인 투자자로서, 위에 보여드린 매각 금액, 매각 비용, 융자금액, 자본 이득세, 감가상각 환수세 등을 고려하면 어느 정도 정확한 계산이 가능하다. 

이러한 계산을 통해 매각 후 손에 쥐게 되는 실제 현금 흐름을 파악할 수 있다. 

그러나 개인의 세금 상황에 따라 요율이 변할 수 있고, 매년 세금 정책이 변화가 될 수 있기 때문에, 구체적인 세금 계산과 관련하여 회계사와 상의하는 것이 바람직하다.

문의 (213)613-3137, lex.yoo@CBRE.com