마음에 드는 집을 찾았으면 셀러에게 오퍼를 제출해야 한다. 이 과정에서 치밀한 전략이 필요하다. /AP

바이어가 알아야 할 오퍼 제출 과정

홈쇼핑 하기 전에 모기지 사전승인 레터 받고

믿을 수 있는 에이전트 확보해 함께 전략 짜야

홈쇼핑을 하는 과정에서 마음에 쏙 드는 집을 찾았으면 다음 단계는 셀러에게 오퍼를 제출하는 것이다. 적당한 가격에 제출한 오퍼를 집주인이 흔쾌히 받아들이면 좋겠지만 이런 저런 이유로 셀러가 바이어의 오퍼를 거절하기도 한다. 바이어는 어떻게 하면 오퍼를 최대한 매력적으로 만들 수 있을지에 대해 진지하게 고민해야 한다. 좋은 집을 사기 위한 바이어간 경쟁이 치열할 것이기 때문이다.

◇오퍼를 넣기 전에 준비해야 할 것들

홈쇼핑에 나서기 전 바이어는 모기지 융자 사전승인(pre-approval) 레터를 받아야 한다. 모기지 사전승인 레터 없이 셀러에게 오퍼를 제출하면 오퍼가 받아들여지지 않을 가능성이 높기 때문이다. 셀러는 모기지 사전승인 레터를 확보하지 못한 바이어를 진지하게 고려하지 않을 때가 많다.

로컬 마켓을 잘 아는 부동산 에이전트와 함께 주택매매 절차를 진행하는 것도 중요하다. 에이전트 없이 모든 일을 처리하면 돈을 절약할 것이라고 생각할 수도 있겠지만 장기적인 관점에서 보면 에이전트의 도움을 받는 것이 돈을 절약하는 방법이라고 보면 된다. 

◇1단계: 얼마의 오퍼를 쓸지 결정한다

드림홈을 찾았고, 모기지 사전승인 레터를 얻었고, 믿을 수 있는 부동산 에이전트까지 확보했으면 이제 셀러에게 얼마의 오퍼를 제출할지 정해야 한다. 여기서 중요한 것은 재정적으로 무리하지 않는 것이다. 그렇다고 터무니 없이 낮은 금액을 적어 냈다가는 퇴짜를 맞을 가능성이 높다.

가장 먼저 해당 주택이 매물로 나온지 시간이 얼마나 지났는지 확인한다. 만약 집이 2~3개월동안 팔리지 않고 있으면 셀러는 조금 낮은 가격에라도 집을 팔고 싶어할 것이다. 

해당 주택과 비슷한 스펙을 가진 집이 같은 동네에서 얼마에 매물로 나왔는지 확인하는 것도 필요하다. 비슷한 주택과 비교를 통해 셀러가 집을 비싼 가격에 내놓지 않았는지 파악할 수 있다.

오퍼를 집주인에게 제출하기 전에 다른 경쟁자가 있는지 파악하는 것도 중요하다. 비딩경쟁에 뛰어드는 일이 내키지 않겠지만 다른 바이어들이 얼마의 오퍼를 냈는지 알게 되면 큰 도움이 된다. 

◇2단계: 컨틴전시를 넣을지 말리 정한다

컨틴전시는 바이어가 주택매매 계약서에 첨부하는 일종의 ‘보호장치’라고 생각하면 된다. 어떤 조건을 충족시키지 못할 경우 디파짓을 돌려받고 주택구입을 포기하는 것을 의미한다. 

홈인스펙션, 주택감정, 파이낸싱, 타이틀 컨틴전시 등이 바이어들이 가장 많이 활용하는 컨틴전시들이다. 

◇3단계: 얼마의 계약금(earnest money)를 오퍼할지 결정한다

현찰로 집을 사지 않더라도 바이어는 일정액의 계약금을 걸어야 한다. 계약금은 집값의 1~3% 정도이다. 계약금을 많이 오퍼할수록 셀러에게 오퍼가 매력적으로 보인다.

◇4단계: 오퍼레터를 작성한다

부동산 에이전트가 있으면 에이전트가 오퍼 레터를 작성할 것이다. 레터에는 구입하려고 하는 집의 주소, 새 오너 이름, 오퍼 금액, 컨틴전시 포함 여부, 집 외에 바이어가 원하는 물건 리스트, 계약금 액수, 모기지 사전승인 레터, 희망하는 클로징 날짜, 집에 이사를 들어가기 원하는 날짜, 오퍼에 답변하는 데드라인 등의 정보가 들어가야 한다. 

◇5단계: 세일가격을 협상한다

셀러는 바이어의 오퍼를 받은 후 수락하거나, 거절하거나, 카운터 오퍼를 낼 수 있다. 오퍼를 수락하면 바이어는 매매계약서에 사인하고 계약금을 건네면 된다. 셀러가 카운터오퍼를 낼 경우 어떻게 대응할지 결정하는 것은 바이어의 몫이다. 셀러가 오퍼를 거절하면 미련 없이 주택구입을 포기한다.

구성훈 기자 la@chosundaily.com