렉스 유 CBRE Korea 대표 

상업용 부동산 투자하는 분들께 반드시 의견을 드리는 것 중에 하나는 건물의 명의를 개인 이름으로 하지 않고 LLC(Limited Liability Company)로 설립하는 것이다. 

이는 상업용 부동산 소유와 관련된 여러 가지 위험으로부터 개인 재산을 보호하는 보험과 같은 효과적인 방법이다. 예를 들면 낙상, 화재, 익사, 엘리베이터 사고 등 예측할 수 없는 다양한 위험이 존재하기 때문이다.

LLC의 설립의 장점은 다음과 같습니다. 

1. 법적 보호: LLC를 통해 상업용 부동산을 소유하면 개인 재산이 부동산 관련 법적 문제로부터 보호받을 수 있다.

2. 세금 효율성: 기존의 코퍼레이션을 세우는 것보다 세금을 두 번 내지 않고, 법적 절차가 간단하다.

3. 위험 분산: LLC는 사고나 소송으로 인한 재정적 위험을 분산시킬 수 있다. 또한 세입자와의 마찰 시 개인이 아닌 LLC가 법적 절차를 진행하여 마찰을 줄일 수 있다.

부동산 투자를 많이 하시는 분들 중에 델라웨어주의 LLC를 소유하고 있는 분들을 종종 만나는 경우가 있다.  캘리포니아 LLC 대신에 델라웨어 LLC를 설립하는 이유에 대해 설명을 해드린다. 

건물을 2개 이상 가지고 있을 경우 각각의 건물은 다른 LLC를 통해 소유해야 한다. 

만약 하나의 LLC에 여러 건물을 소유하고 있으면 하나의 사고가 다른 건물에 연대 책임 영향을 미칠 수 있다.  캘리포니아 주정부는 매년 각 LLC 마다 800달러의 프랜차이즈 텍스를 부과한다.  

건물이 많고 이 비용이 부담스러울 경우 델라웨어 Series LLC를 선택하는 방법이 있다. 델라웨어 Series LLC는 여러 건물을 하나의 LLC로 묶어 관리할 수 있는 형태이다.

1. Series LLC의 구조: Series LLC는 하나의 LLC 아래 여러 개의 개별 LLC를 포함하는 구조이다. 각 개별 LLC는 독립적으로 이익, 손해, 법적 책임을 나눌 수 있다.

2. 세금 절감: 델라웨어 주는 Series LLC에 대해 매년 300딜러의 프랜차이즈 세금을 부과한다. 몇십 개의 건물이 속해 있어도 한 Series LLC로 간주되어 매년 300달러만 지불하면 됩니다.

캘리포니아에 있는 건물들을 델라웨어 Series LLC로 관리할 때는 델라웨어 Series LLC를 캘리포니아 주정부에 등록을 해야 하고, 매년 800달러의 세금이 부과된다. 델라웨어 Series LLC를 이용하면 여러 건물을 소유한 투자자가 각 LLC마다 800달러를 지불하는 것보다 매년 델라웽어 300달러와 캘리포니아 800달러,  총 1100달러를 지불하고 동일한 법적 효력을 얻을 수 있다. 이는 많은 건물을 소유한 투자자에게 세금 절감 효과를 제공한다.

더불어 투자자들이 관심을 가지는 또 하나의 방법은 네바다 주의 LLC이다. 네바다 LLC를 유지하기 위해 매년 주정부에서 내는 세금은 연간 350달러이며, 프랜차이즈 세금이나 주정부 소득세가 없다. 또한 네바다 LLC의 주주, 이사진, 오피서들이 네바다주에 거주할 필요가 없다. 

그러나 마찬가지로 캘리포니아에 있는 건물들에 대해 네바다 LLC를 설립하는 경우 캘리포니아 주정부에 다시 등록해야 하고, 연 800달러의 프랜차이즈 세금과 주정부 소득세를 지불해야 한다. 따라서 네바다 LLC는 캘리포니아 내에서 비즈니스가 많이 이루어지지 않는 경우에만 효율적일 수 있다.

하지만 타주에 LLC를 설립하는 것은 또 다른 추가 비용과 관리가 들어가야 하는 점이 있기 때문에 많은 투자자들은 캘리포니아 LLC를 사용하고 있다.  

오늘 알려드리고 싶은 것은 어느주의 LLC를 사용하는 것이 중요하다는 것이 아니라, 상업용 건물을 소유한 투자자는 LLC를 통해 재산을 보호할수 있다는 사실을 이해하는 것이 중요하다.  

부동산 전문가 혹은 개인의 재정 상태를 잘 파악하고 있는 회계사와 상의한 후 진행하는 것을 추천한다.

문의 (213)613-3137, lex.yoo@CBRE.com