렉스 유 CBRE Korea Desk 대표 

상업용 부동산 시장의 다이내믹함 속에서 토지(Land) 투자는 여전히 가장 기본이면서도 중요한 부동산 투자 전략 중 하나로 자리잡고 있다. 

특히 토지 투자를 준비하면서 프로젝트의 성공 여부를 결정짓는 핵심요소는 바로 ‘위치 및 부지 적합성 분석(Location/Site Feasibility Analysis)’ 이다. 개발을 위한 토지 투자는 철저한 분석과 계획이 필요한데 부지 적합성 분석은 특정 토지가 투자자의 개발계획에 부합하는지, 그리고 어떤 개발이 가장 적합한지를 판단하는데 도움을 준다.   

토지 개발 가능성 평가를 진행할 때 특정 토지가 개발업자의 계획과 일치하는지 검토하기 위해 토지의 위치, 크기, 형태 및 자연 조건 등을 포함한 기본적인 사항들을 평가한다. 그리고 두 가지 실행 가능성 테스트를 진행하는데 이는 기술적 실행 가능성(Technical Feasibility)과 기능적 실행 가능성(Functional Feasibility) 분석이다.

기술적 실행 가능성 테스트는 해당 토지가 개발 목적에 기술적으로 얼마나 적합한지를 검토하는 과정이다. 여기에는 토지의 물리적인 특성뿐 아니라 정부의 요구 사항, 지역의 조닝 규정, 토지 사용의 방향, 환경 오염 상태 등을 검토 하면서 토지의 환경 조건과 법적 규제 조건을 파악하게 된다. 

이런 분석을 통해 개발업자는 토지 개발의 기술적 장애물을 사전에 식별할 수 있다. 반면에, 기능적 실행 가능성 테스트는 토지를 개발했을 때 실제로 얼마나 효율적으로 활용할 수 있는지를 통해 경제적 효용성을 중점적으로 분석한다. 이 과정에서 토지 주변의 인구 통계학적 요소, 주변 상권과의 융합 가능성과 경쟁 상권과의 관계를 포함한 상업적 동향, 교통량과 흐름, 그리고 기타 외부 요소들을 포함한 광범위한 시장분석이 이루어진다. 

위치 및 부지 적합성 평가는 토지 투자와 개발 계획의 성공적인 수행을 위해 필수적인 과정이다. 

이 분석을 통해 개발업자는 투자 대상 토지의 잠재적 가치와 위험을 종합적으로 평가할 수 있으며, 보다 정보에 기반한 의사 결정을 내릴 수 있다. 따라서 토지에 투자하려는 계획이 있다면, 위치 및 부지 적합성 평가는 계획의 성패를 좌우할 수 있는 결정적인 단계임을 인식해야 한다. 

이 과정을 통해 투자자 및 개발업자는 다음과 같은 중요한 이점을 얻을 수 있다: 위험 최소화, 투자 수익 극대화, 개발 전략의 명확화, 투자자 신뢰 구축, 그리고 시장 경쟁력 강화 등이다. 

상업용 부동산 시장의 빠른 변화 속에서도 철저한 위치 및 부지 적합성 분석을 통한 토지 투자는 여전히 매력적인 기회를 제공한다. 이 분석을 기반으로 한 투자 전략은 투자자에게 안정적인 수익 창출과 시장에서의 경쟁 우위를 보장한다. 토지 투자 뿐 아니라 부동산 투자에 있어서 위치 및 부지 적합성 분석은 부동산 투자 프로젝션을 하는데 매우 효과적인 분석 방법이다. 

부동산 투자를 계획하는 모든 한인들이 전문가를 통한 선진화된 분석을 활용해 더 안정적이고 큰 수익을 창출할 수 있기를 기대한다. 

문의 (213)613-3137, lex.yoo@CBRE.com