대부분 바이어들은 집을 살 때 모기지를 신청한다. 철저한 쇼핑을 통해 나의 상황에 맞는 상품을 선택해야 한다. /AP

모기지 렌더 선택 요령

홈쇼핑 하기 전에 크레딧점수 체크, 필요하면 개선

고정금리, 변동금리 등 상품 다양, '28/36룰' 따라야

집을 살 때 모기지 융자를 신청하는 것은 기본 중에 기본이다. 따라서 가장 좋은 조건을 제시하는 모기지 렌더를 찾는 것이 무엇보다 중요하다. 현재 은행을 포함해 마켓에 너무 많은 렌더들이 영업하고 있어 홈바이어 입장에선 어디서부터 시작해야 할지 감을 잡지 못할 수도 있다. 어떻게 하면 나에게 가장 적합한 모기지 렌더를 찾을 수 있는지 알아본다. 

◇크레딧 스코어를 끌어올린다

주택구입 절차를 시작하기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 크레딧 스코어를 확인하는 것이다. 

이 과정에서 리포트에 오류가 없는지 꼼꼼히 점검해야 한다. 예상했던 것과는 달리 점수가 낮다고 판단되면 모기지론을 신청하기 전에 크레딧 점수를 올리도록 신경 쓴다. 

크레딧카드 빚을 한꺼번에 청산하고, 모든 페이먼트를 제때 납부하는 등 몇 가지 조치를 취하면 도움이 된다. 웹사이트(www.AnnualCreditReport.com)를 통해 크레딧 스코어를 무료로 받아볼 수 있다. 

◇예산을 세운다

렌더는 신청자의 소득, 부채 등을 검토한 후 융자를 해줄지 말지 결정한다. 유틸리티, 개스비, 건강보험료 등은 검토대상에서 제외된다. 

홈오너가 된 후 유지비를 감당하기 어려운 ‘하우스 푸어(house poor)’가 되지 않으려면 재정상황을 정확히 파악·분석해 경제적으로 감당할 수 있는 집을 찾아야 한다. 

이 과정에서 ‘28/36룰’이 중요하다. 주택관련 비용이 월 그로스 인컴의 28%, 모기지와 다른 빚을 합쳐 토털 부채가 월 그로스 수입의 36%가 넘지 않도록 조치해야 된다는 말이다. 

◇다양한 모기지 옵션을 파악한다

모기지는 다양한 형태가 있다. 고정 또는 변동금리 모기지로 나뉘며 상품에 따라 상환기간도 제각각이다. 가장 흔한 고정금리 모기지는 상환기간이 15년 또는 30년이다. 기간이 길수록 월 페이먼트는 낮아진다. 

컨벤셔널 모기지는 집값의 최소 3% 다운으로 취득할 수 있다. 그러나 다운페이가 20% 미만인 경우 매달 프라이빗 모기지 보험료(PMI)를 내야 한다.  연방주택국이 보증을 서는 FHA론의 경우 집값의 3.5%를 다운하면 얻을 수 있다. 이 상품은 다소 낮은 크레딧점수를 보유하고 있어도 취득이 가능한 것이 장점이다. 

◇이자율 등 조건을 비교한다

은행, 크레딧유니온, 온라인 업체 등 다양한 렌더에게 접촉해서 조건을 파악하고 장단점을 분석한다. 해당 모기지를 얻기위해 필요한 다운페이먼트, 가능한 이자율, 클로징비용, 각종 수수료 등에 대한 정보를 얻고 어떤 상품이 가장 유리한지 판단한다. 

◇모기지 사전승인을 받는다

홈쇼핑을 시작하기 전 선택한 렌더로부터 모기지 사전승인 레터를 받아둔다. 사전승인 레터 없이 셀러에게 오퍼를 제출하면 셀러가 진지하게 받아들이지 않는다. 

모기지 사전승인을 받으려면 사진이 부착된 ID, 지난 30일치 임금명세서, 2년치 세금보고서류, 은행 어카운트 스테이트먼트, 주식*펀드 등 투자계좌 스테이트먼트, 크레딧카드*자동차, 학생융자 등 각종 부채 리스트, 재직증명서, 다운페이먼트 규모 및 소스 등 많은 서류를 렌더에게 제출해야 한다. 

◇론 예상치가 나온 후 세부조항을 꼼꼼히 살핀다

모기지를 신청하면 3일안에 렌더는 신청자가 받을 수 있는 융자규모 예상치를 알려줘야 한다. 

해당 서류 내 세부조항을 꼼꼼히 읽어보는 것이 필요하다. 이자율, 상환기간, 수수료 등 중요한 항목을 지나치지 않도록 주의한다. 모기지를 얻게 되면 타이틀 보험료, 타이틀 서치 수수료, 주택감정비, 트랜스퍼 택스 등 다양한 제3자 비용이 발생한다는 점을 염두에 둬야 한다. 

구성훈 기자 la@chosundaily.com