변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장 

캘리포니아주에서 집을 사고 파는 절차는 판매자(Seller)가 집을 팔겠다고 에이전트를 통해 리스팅을 판매 시스템에 올려놓으면 구입하려는 구매자(Buyer)들이 리스팅을 통해 검토한 후 직접 집 안팎을 둘러 보고 매매가격이 적정한지 판단해서 구매계약서(Offer-오퍼)를 판매자에게 보내게 된다. 

판매자는 오퍼를 검토하여 가격이 적절하다고 생각하면 구매계약을 수락하고 에스크로를 개설하게 된다. 판매자와 구매자가 상호 합의하여 서명한 구매계약서와 예치금을 접수한 에스크로 회사는 중립적인 제 3자로서 매매 계약을 진행하게 된다.

에스크로 회사는 등기부상 명의 확인, 부동산 거래기록 등을 확인하므로 매매하려고 하는 집에 담보상의 문제나 린 등 전반적인 부분을 타이틀 회사를 통해 확인하게 된다.

여기에서 타이틀 회사란 무엇이고 그 역할은 무엇인가를 알아보도록 하자.

타이틀 회사는 ‘타이틀 보험회사’를 보통 줄여서 하는 말인데 이름에서 보듯이 타이틀 회사는 ‘보험회사’이다. 

에스크로가 오픈되면 에스크로 오피서는 타이틀 보험회사로부터 집에 관한 법적 표기(legal description)를 제공받아 에스크로 문서를 작성하고 판매자와 구매자에게 발송해 확인작업을 하는데 프로퍼티 프로파일(property profile)을 살펴볼 필요가 있다. 

프로퍼티 프로파일이란 타이틀 보험회사에서 제공하는 집에 대한 소유권(grant deed & quitclaim deed), 은행으로부터의 대출 내역(deed of trust), 재산세 내역, 지적도, 마켓 비교 분석 자료 및 해당 부동산에 대한 내역서를 말한다.

타이틀 보험회사의 역할은 카운티 등기소에 기록된 해당 부동산의 소유권 상황정보를 법적 표기(Property legal description)대로 보관 기록하는 것이며 바이어와 융자 은행을 위해 매매에 관한 타이틀 보험증권을 발급하는 것이다. 이 타이틀 보험은 과거의 소유권에 대한 문제가 발생할 경우를 대비한 보험이라고 말할 수 있다. 

자동차 보험이나 주택보험이 미래에 발생할지도 모르는 사고에 대비한 보험이라면 타이틀 보험은 드러나지 않은 과거의 소유권 등의 기록을 확실히 하여 소유권 분쟁에 대비한 보험이라 할 수 있다.

제반 에스크로 사항이 이행되어 대출금이 확정되고 구매자의 구입 대금이 준비되면 타이틀 보험회사에 입금을 하게 된다. 타이틀 보험회사는 판매자가 가지고 있는 모든 부채를 갚고 나서 남은 자금을 에스크로를 통해 판매자에게 지급하여 매매 절차를 종결한다.

미국의 주택 매매 절차는 엄정하고 복잡한 절차로 이루어진다. 

그 때 정확한 확인을 필요로 하므로 도움을 받아야 하는 것이 에이전트의 역할이라 할 수 있다.

에이전트의 선정은 두 말할 것 없이 공신력 있고 편안하고 정직하게 안내해 주는 에이전트를 만나는 것이 중요하다.

문의 (909)222-0066