변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장 

먹는 장사가 최고야, 먹는게 남는 거야.

이런 말들을 듣던 시절이 있었다. 6.25전쟁이 끝난 후 모든 것이 부족하고, 모두가 어려웠었다. 그 즈음에 어린 시절을 보낸 필자에게는 전쟁 복구의 와중에 먹거리가 부족하던 시절이었기에 흔히 들을 수 있는 말이었다.

인랜드 엠파이어 지역에 성장한 식당들을 보면서 인구가 지속적으로 증가하다 보니 식당 사업이 무난하다는 이야기를 자주 듣고 있으며, 매매도 활발하다. 사업체 매매나 주택 매매를 할 때 캘리포니아주에서는 필히 에스크로를 통해 매매 절차를 진행해야 한다. 

에스크로의 절차를 이해함으로써 나의 소중한 재산을 매매하는데 도움이 되었으면 한다.

판매자(Seller)가 건물이나 사업체를 내놓으면 구입하려는 구매자(Buyer)들이 와서 보고 매매가격이 적정한지 판단해 구매 의사가 있는 구매자가 구매계약서(Offer-오퍼)를 판매자에게 보내게 된다. 

그럼 판매자는 오퍼를 검토해서 가격이 적절하다고 생각하면 구매계약을 수락하고 에스크로를 오픈하게 된다. 판매자와 구매자가 상호 합의하여 서명한 구매계약서와 예치금을 접수한 에스크로 회사는 중립적인 제 3자로서 매매 계약을 진행하게 된다.

에스크로는 다음의 과정을 거치게 된다.

에스크로에서는 구매 계약서에 의해 에스크로를 열게 되면  부동산의 경우, 실소유주를 확인하기 위해 Title 회사로부터 소유권 확인서(Preliminary Title Report)를 받아 적법한 소유주인지, 단독 소유인지 공동 소유인지 여부, 담보 설정 등 제반 사항을 검토해 카운티 등기소에 등록된 소유주와 동일한지 여부를 확인하게 된다.

일반적으로 대출을 받아 부동산을 구입하는 경우 대출금(Mortgage)을 제공해 주는 은행에서 감정(Appraisal)을 통해  부동산에 대한 평가를 수행하게 되고, 이때 구매자는 대출을 받기 위해 사전 승인 절차를 에스크로를 오픈하기 전에 받아 두어야 한다.

부동산을 구입할 때 전문 인스펙터를 고용해서 주택 및 건물의 상태를 점검하므로 위험에 노출된 부분이나 결함이 있는지 확인하는 건물의 상태 검사(Physical  Inspection)를 하게 된다. 건물 상태에 결함이 있거나 위험에 노출돼 있다면 판매자에게 수리 및 교정을 요청할 수 있고, 비용을 크레딧으로 받아 가격을 조정할 수도 있다. 

종종 ‘있는 그대로 판매(As-Is Sale)’ 방식이 등장하는데 안전과 건강을 해칠 수 있는 경우 정부 기관에서 권장하는 규격 등에 관해서는 판매자가 반드시 교정*수리해서 판매해야 된다. 캘리포니아주에는 대부분 목조 건물이므로 나무에 치명적인 터마이트 검사는 필수라고 생각해야 한다. 대부분 판매자에게 1차 검사와 해결을 요구하며 1978년 이전에 건축된 건물에 대해서는 석면과 납 성분이 들어간 페인트 사용 여부, 곰팡이 등에 관해 검사를 요구할 수 있다.

제반 에스크로 사항이 이행되어 대출금이 확정되고 구매자의 구입 금액이 입금되면 카운티 등기소에 소유권이 구매자에게 등기가 이전되고, 에스크로의 모든 절차를 끝맺게  된다.

최근 보이스피싱으로 구매자의 정보를 빼내 에스크로 계좌가 아닌 엉뚱한 계좌에 입금을 요구하는 사례가 종종 일어나고 있다. 에스크로를 사칭한 입금 요구에 피해를 보지 않기 위해서는 필히 에이전트를 통해 확인한 후 송금하는 것이 중요하다.

문의 (909)222-0066