많은 미국인들은 아메리칸 드림 성취에 내집 마련이 필수라고 생각한다. /AP

주택구입의 장단점 분석

모기지 페이먼트 차질없이 납부하면 크레딧점수 상승

세금공제 혜택도, 홈쇼핑 하기 전 재정상황 꼼꼼히 따져야

많은 미국인들은 ‘아메리칸 드림’을 이루는 지름길은 내집을 마련하는 것이라고 생각한다. 하지만 큰 마음 먹고 홈쇼핑을 시작하기 전에 주택을 구입하는 것에 대핸 장점과 단점을 면밀히 분석한 후 최종결정을 내리는게 현명하다. 주택구입이 모두에게 도움이 되는 것은 아니기 때문이다. 내집 마련의 장단점을 짚어본다.

◇에퀴티가 쌓인다

잘 알다시피 아파트나 하우스 렌트비는 허공에 뿌리는 돈이라고 보면 된다. 집을 소유하면서 매달 모기지 페이먼트를 차질없이 납부하면 홈에퀴티가 쌓인다. 에퀴티가 늘어날수록 홈밸류도 덩달아 상승한다. 급전이 필요할 경우 쌓여있는 에퀴티를 활용해 홈에퀴티론(HEL)이나 홈에퀴티 라인오브 크레딧(HELOC)를 얻을 수 있고, 캐시아웃 재융자(Cash-Out Refinance)를 신청할 수도 있다. 

가장 이상적인 시나리오는 집을 고정금리 모기지로 구입한 후 30년 이내에 페이오프하는 것이다. 

◇크레딧스코어를 올릴 수 있다 

홈오너가 다달이 모기지 페이먼트를 납부하면 크레딧 스코어가 서서히 오른다. 처음 모기지론을 얻을 때는 크레딧점수가 약간 내려갈 수 있다. 이 시점에선 모기지론이라는 빚이 생겨났고, 홈오너가 한 번도 월 페이먼트를 내지 않았기 때문이다. 모기지론을 취득한 후 첫 6개월동안은 다른 론을 받지 않는게 좋다.

◇생활공간을 콘트롤 할 수 있다

단독주택을 구입할 경우 집안 공간을 홈오너가 원하는 방식으로 활용할 수 있다. 렌트를 살 때처럼 랜드로드나 타운홈이나 콘도에 있는 주택소유주협회(HOA)의 허락을 따로 받지 않아도 된다. 

◇세금공제 혜택을 누릴 수 있다

홈오너가 되면 적잖은 세금공제 혜택을 받을 수 있다. 단, 국세청(IRS)에 세금보고를 할 때 항목별 공제(itemized deductions)를 택해야 한다. 이 경우 모기지 이자, 재산세, 홈리노베이션 비용 등을 공제받을 수 있다. 계산을 잘 해서 항목별 공제를 택하든지, 표준공제를 택하든지 본인에게 유리한 방향으로 결정한다.

◇장기적 안정성을 확보한다

연방센서스 자료에 따르면 미국 내 홈오너들은 세입자들보다 특정 해에 이사를 할 확률이 3배 이상 낮다. 2020~2021년 이사를 한 홈오너는 전체의 4.9%에 불과했다. 반면 세입자의 16%는 다른 장소로 이사한 것으로 나타났다. 내집을 소유하면 안정적으로 한 장소에서 생활할 가능성이 높다.

◇많은 비용이 든다

내집을 마련하는 것은 적잖은 비용이 드는 일이다. 일단 집을 살 때 다운페이먼트로 사용할 목돈이 필요하다. 20% 이상 다운하면 프라이빗 모기지 인슈런스(PMI)를 피할 수 있지만 많은 홈바이어들은 이보다 낮은 금액을 다운하고 집을 산다. 

적게는 3%만 다운하고 집을 살 수 있는 모기지론 프로그램도 존재하며 정부가 보증을 서는 일부 프로그램은 노 다운으로도 주택구입이 가능하다. 단, 요구하는 조건을 충족시켜야 한다. 다운페이먼트 외에 클로징비용도 염두에 둬야 한다. 보통 모기지론 금액의 3~6% 정도가 든다. 

◇유지비와 수리비도 고려해야

오래된 집을 살 경우 언제 무엇인가 고장이 나 수리비가 들어갈지 모른다. 또한 집 사이즈가 클수록 전기세, 수도요금, 냉난방비용 등을 더 내야 할 가능성이 높다. 이런 것들을 염두에 두고, 여유자금을 비축해두는 것이 중요하다. 

◇재산세·HOA비용·보험료도 있다. 

단독주택이든, 타운홈이든 내집이 생기면 해마다 재산세를 내야 하며, 상황에 따라 매달 HOA도 납부해야 한다. HOA는 일반적으로 콘도나 타운홈에 적용된다. 

◇줄어드는 융통성

렌트를 살 때와는 달리 내집을 소유하게 되면 오랜기간 발이 묶일 가능성이 높다. 집을 팔고 싶어도 몇개월, 1년 이상 소요될 수 있기 때문이다. 따라서 집을 사기 전 장기적인 플랜을 검토하는게 필요하다. 

구성훈 기자 la@chosundaily.com