홈 인스펙션 컨틴전시를 스킵하면 셀러의 마음을 잡을 수는 있지만 큰 리스크가 따른다. /AP

홈 인스펙션 컨틴전시 넣을까 말까

집에 결정적 하자 있으면 매매절차 중단 가능

가능하면 바이어가 인스펙션 과정 지켜봐야

바이어간 경쟁이 치열한 주택시장에서 일부 바이어는 셀러의 마음을 잡기위해 홈 인스펙션을 스킵하는 것을 고려한다. 하지만 홈 인스펙션을 포기할지 말지 결정하기 앞서 몇 가지 중요한 사항들을 검토하는 것이 필요하다. 바이어가 무엇을 챙겨야 하는지 짚어본다. 

◇홈 인스펙션 컨틴전시란

홈 인스펙션 컨틴전시는 “바이어가 당장 오퍼는 넣지만 인스펙션 결과가 안좋게 나오면 딜을 깰 수도 있다”는 것을 의미한다. 만일의 사태에 대비해 바이어가 조건을 걸어놓는 것으로 이해하면 된다. 인스펙션 결과가 나온 후 셀러는 보통 7~10일 안에 이의를 제기할 수 있다. 인스펙션 컨틴전시 관련 규정은 각 지역에 따라 다를수 있어 렌더 및 부동산 에이전트를 통해 확인하는 것이 현명하다.

◇어떻게 작동하나

홈 인스펙션 컨틴전시는 바이어가 전문인을 통해 집 안팎을 꼼꼼히 점검할 수 있는 권한을 준다. 

집 상태를 낱낱이 살피고 결정적인 결함이 없는지 확인하는 절차이다.  인스펙션 결과에 따라 바이어는 주택매매 과정을 중단할 수도 있고, 타당한 수리 요청이나 크레딧을 셀러에게 요구할 수도 있다. 

만약 셀러가 바이어의 수리요청에 응하고, 부동산 매매가 진행될 경우 바이어는 에스크로 종료 전 ‘파이널 워크스루(final walk through)를 통해 모든 수리가 제대로 진행돼었는지 확인해야 한다. 고용했던 인스펙터를 다시 불러 결과를 점검하는 것도 좋다.

◇무엇을 커버하나

기본적인 홈 인스펙션은 집의 스트럭처, 파운데이션, 전기·에어컨*히팅 시스템, 플러밍, 가전제품 등의 상태를 점검한다. 보통 홈 인스펙션은 2~4시간 정도 소요된다. 인스펙션이 진행되는 동안 바이어도 모든 과정을 지켜보는 것이 필요하다. 집에 대한 궁금증을 해결할 수 있는 절호의 기회다.

인스펙션 리포트는 집 상태에 대한 인스펙터의 전문적인 의견을 담은 서류이다. 다양한 사진들과 추천 내용이 포함된다. 

◇인스펙션 결과에 대응하기

바이어와 셀러는 인스펙션 결과가 나온 후 어떤 액션을 취할지 결정해야 한다. 

큰 결함이 없는 쪽으로 결과가 나오면 바이에게는 최상의 시나리오라고 할 수 있다. 하지만 방심은 금물이다. 부동산 매매를 진행시키되 가능하면 홈워런티를 구입하는 것이 현명하다. 

만약 집의 일부분을 고쳐야 한다고 결과가 나오면 바이어는 셀러에게 수리를 요청하거나, 집값을 낮춰달라고 요구하거나, 캐시 크레딧을 달라고 부탁할 수 있다. 인스펙션 과정에서 큰 결함이 드러나면 문제가 복잡해질 수 있다. 

파운데이션이 튼튼하지 않거나, 플러밍 시스템 문제 등이 이에 해당한다. 이 경우 셀러가 집값을 낮춰주거나 캐시 크레딧을 주는 등 바이어를 배려하는 조치를 취하지 않으면 바이어 입장에선 주택구매를 포기하는 것이 나을 수도 있다.

◇홈 인스펙션 컨틴전시 포기하는 것이 좋을까

홈 인스펙션 컨틴전시를 포기하는 바이어가 많지는 않지만 상황에 따라 전략적으로 인스펙션을 스킵하는 경우도 있다. 셀러도 가능하면 불확실성을 제거하고 싶어한다. 컨틴전시를 하나라도 없애면 매매가 성사될 가능성이 높다고 보기 때문이다. 

매물은 부족하고 수요는 높은 주택시장에서 컨틴전시를 붙이지 않는 바이어가 비딩 경쟁에서 이길 확률이 높다. 그러나 인스펙션 컨틴전시를 포기하는 것은 리스크가 따르는 조치라는 것을 알아야 한다. 셀러스 마켓에서 인스펙션 컨틴전시를 붙이길 원할 경우 주택감정가보다 높은 오퍼를 제시하거나 셀러가 부담해야 하는 에이전트 커미션을 부담하면 셀러의 마음을 잡을 수도 있다. 

구성훈 기자 la@chosundaily.com