스티브 양 프로융자 대표 

금리가 많이 올라있는 요즘 손님들이 홈에퀴티를 이용해 현금을 확보할 수 있는 방법은 Heloc(Home Equity Line of Credit)가 거의 유일하다고 볼 수 있다. 

왜냐하면 현금인출 재융자는 낮은 이자율로 고정되어 있는 기존 융자를 갚게 만들어 결국 전체융자의 금융비용을 올리기 때문이다. 

예를 들어 현재 40만달러의 융자를 3% 고정 이자율로 가지고 있는 사람이 20만달러의 현금이 필요해서 60만달러를 6% 중·후반대의 금리로 가능한 현금인출 재융자는 당연히 하지 않으려고 한다. 대신 기존융자는 그대로 둔 채 Heloc를 통해 20만달러를 7%대 금리로 융통하는 것을 더 선호한다는 말이다. 

최근 들어 Heloc에 대한 문의가 많은 것은 이러한 이유 때문이다.  Heloc 는 융자가 아니라 신용계좌를 설정하는 것으로 주어진 신용범위(Credit Limit) 내에서 필요할 때 자유롭게 꺼내 썼다 갚았다 할 수 있어 아주 편리한 상품이다. 

사용한 만큼 사용한 기간에 대해서만 이자를 지불하는 것으로 단기자금이나, 신용카드 페이오프, 학자금, 비즈니스 운영 자금 마련 등 급전이 필요한 사람에게는 안성맞춤인 상품이라고 볼 수 있다. 이런 특징 때문에 당장 필요하지 않더라도 급히 돈이 필요할 때를 대비해 Heloc 를 미리 설정해두는 사람도 많다. 

문제는 Heloc의 심사기준이 까다롭다는 것이다. 집의 에퀴티를 담보로 하기 때문에 쉽게 내 주는 것으로 생각하는 사람들을 많이 접하는데 Heloc는 보통 2차로 담보가 잡히기 때문에 1차 융자보다 심사기준이 더 까다롭다.  

일부 은행은 고객의 수입과 직업을 증명하지 않고도 Heloc를 설정해주는 경우가 있지만, 이자율이 올라가 큰 장점이 없다. 이렇게 까다로운 Heloc의 대안으로 나이가 62세 이상 (상품에 따라 55세 이상)인 손님의 경우에는 Reverse Mortgage Heloc (RM Heloc)를 고려하기도 한다. RM Heloc는 레귤러 Heloc의 많은 단점을 보완한다. 

레귤러 Heloc의 경우 위에서도 언급했듯 상당한 규모의 수입을 증명할 필요가 있고, 이에 따라 준비해야 할 서류도 적지 않다. 또한 지난 서브프라임 사태를 통해서도 경험했듯 레귤러 Heloc의 경우 은행이 사전 예고없이 갑자기 line의 규모를 줄이거나 동결할 수 있다. 레귤러 Heloc은 만기는 최장 30년을 주기도 하지만 10년 이후에는 원금과 이자를 20년상환으로 갚아야 하기 때문에 월 페이먼트가 많이 늘어난다. 

RM Heloc는 레귤러 Heloc가 가지고 있는 이런 모든 단점들을 한꺼번에 해결해준다. 수입증명을 하지 않아도 되고, 한번 오픈하면 라인의 규모가 줄어들거나 동결되는 경우가 전혀 없다. 그리고 월 페이먼트 없이 사망할 때 까지 사용할 수 있다. 

레귤러 Heloc와 RM Heloc 모두 상당한 규모의 에퀴티를 요구하는 것은 동일하지만 수입증명이 되는 풀닥 레귤러 Heloc는 집값의 75-80%까지도 승인해 주기도 한다. 하지만 RM Heloc는 나이에 따라 많이 달라지며 에퀴티가 보통 주택가격의 50% 이상인 경우에만 고려해 볼 수 있다. 이자율은 둘 다 변동으로 비슷한 수준이다. 

비용은 RM Heloc 가 많이 든다. FHA 보증을 필요로하는 HECM (Heme Equity Conversion Mortgage)의 경우에는 융자규모가 아닌 집값 (최대 97만달러까지 계산) 의 2%에 해당하는 금액을 초기 보증비용으로 지불해야 돼 비용이 많이 든다. 

물론 이 비용도 융자금에서 지불하면 된다. 레귤러 Heloc의 경우 비용이 상대적으로 적게 드는 편이나, 풀닥이 아닌 경우나 브로커를 이용하는 경우에는 어느 정도 비용을 지불해야 한다. 집의 에퀴티를 통해 현금을 확보할 수 있는 방법은 많으나 손님의 자격과 에퀴티 규모 등에 따라 제한이 많으므로 전문가와 상담을 통해 본인에게 적합한 방법을 찾는 것이 현명하다.  

문의 (213)393-6334