2026년 주택시장은 모기지금리가 안정되며 매수자에게 유리한 상황이 나타날 것으로 보인다. /AP

2026년 주택시장 전망

모기지금리 6%대 유지

셀러보다 바이어 우위

부동산 전문사이트 ‘리얼터 닷컴(Realtor.com)’ 경제연구팀은 2026년 주택시장 전망에서 모기지 금리가 내년에도 평균 6%대를 유지하겠지만 가계 소득 증가와 인플레이션 둔화로 주택구매 부담이 소폭 완화될 것이라고 내다봤다.

전망에 따르면 2026년 모기지 금리는 평균 6.3%로 예상돼 2025년 예상치인 6.6%보다 소폭 하락하지만 2013~2019년 평균치인 4%보다는 여전히 높은 수준을 유지할 전망이다.

전국 주택가격은 2025년 2% 상승에 이어 2026년에도 2.2% 오를 것으로 보인다. 다만, 주택 가격 상승률보다 소득과 전체 물가상승률이 더 빠르게 오르며 주택 구매 여건을 다소 개선할 것으로 분석된다. 

리얼터 닷컴 수석 이코노미스트 다니엘 헤일은 “지난 몇 년간 어려움을 겪은 셀러·바이어·세입자 모두에게 2026년은 보다 건강한 주택시장으로 나아가는 작은 전환점이 될 것”이라며 “금리가 안정되고 소득이 물가보다 빠르게 증가하면서 전반적 부담이 완화될 것”이라고 강조했다.

◇거래는 여전히 부진… 2026년 기존주택 판매 413만건 예상

기존주택 판매는 2024년 30년 만의 최저치를 기록한 뒤 2025년에는 0.1% 증가한 407만 건으로 소폭 반등할 전망이다. 2026년에는 주택구매 여건 개선에 힘입어 1.7% 증가한 413만 건을 기록할 것으로 예상된다. 이는 지난 3년보다는 나아진 수준이나2013~2019년 연평균 528만건과 비교하면 여전히 크게 낮다. 전망은 또 2026년 임대료가 1%가량 소폭 하락하고, 신규 주택 건설은 3.1% 증가하며, 기존주택 매물은 8.9% 늘어날 것으로 예상했다.

◇2026년 바이어 전망

모기지금리 안정과 주택 가격 하락으로 내년 주택 바이어는 일부 혜택을 볼 것으로 전망된다. 가계 소득은 3.6% 이상 증가해 주택 가격과 전체 물가 상승률을 상회할 것으로 보인다. 금리 완화로 중간가격 주택 구매 시 월 모기지 상환액은 전년 대비 1.3% 감소, 2020년 이후 처음으로 연간 평균 기준 하락세를 기록할 전망이다.

월 상환액이 중간소득 대비 차지하는 비중은 29.3%까지 낮아져 2022년 이후 처음으로 ‘30% 부담 기준선’ 아래로 떨어질 것으로 보인다.

실업률은 2024년 8월 기준 4.3%에서 더 오르겠지만 2026년에도 5%는 넘지 않을 것으로 예측됐다. 보고서는 “전체적으로 소비자들의 재정 상태는 양호하나 저소득층과 젊은층은 냉각되는 노동시장에 취약할 수 있다”고 밝혔다. 주택 재고 역시 늘어나 바이어에게 도움이 될 전망이다. 

2026년 기존주택 매물은 8.9% 증가하며 3년 연속 증가세를 보일 것으로 보인다. 다만, 매물 증가 속도는 둔화되며 2026년 말 기준 재고는 팬데믹 이전 평균 대비 여전히 약 12% 부족한 수준에 머물 것으로 예상된다.

단독주택 신규 착공은 2025년 대비 3.1% 늘어난 100만 건으로 전망된다. 2026년 전국 시장은 연평균 약 4.6개월치 공급을 기록하며 균형 장세를 회복할 것으로 보인다.

헤일 이코노미스트는 “역사적 수준의 주택 구매 여건을 회복하는 과정은 점진적이겠지만, 2026년은 의미 있는 진전을 보여줄 것”이라며 “제한된 매물과 치열한 경쟁 속에서 어려움을 겪던 매수자에게 선택지가 늘고 부담이 다소 낮아지는 것은 큰 변화가 될 것”이라고 말했다.

◇2026년 셀러 전망

최근 몇 년간 판매 부진과 재고 증가로 시장 상황은 매수자에게 점차 유리하게 전개돼 왔다. 전망에 따르면 이러한 흐름은 2026년에도 이어질 것으로 보인다.

보고서는 “판매를 확실히 원하는 매도자는 경쟁 상황을 면밀히 살펴 적정한 가격을 책정해야 하며, 시장 반응에 따라 기대치를 조정할 필요가 있다”고 조언했다. 지역별, 가격대별로 조정 폭은 달라질 수 있다. 최근 시장은 북동부와 중서부가 남부·서부보다 상대적으로 강세를 보이고 있으며, 이러한 추세는 2026년에도 이어질 전망이다.

또 저가 주택에서 가격 인하가 더 흔하고, 100만달러 이상 고가 주택은 부유층의 꾸준한 수요 덕분에 가격 조정이 적은 경향이 나타나고 있다. 전망에 따르면 2026년 많은 지역에서 주택 가격은 소폭 상승하겠지만, 남부와 서부 일부 지역에서는 하락할 가능성도 있다.

◇2026년 세입자 전망

2026년에는 공급이 수요를 계속 초과하며 임대료 하락과 세입자 이동성 증가가 나타날 전망이다. 2025년 약 1.6% 하락한 데 이어 2026년에도 임대료는 추가로  1% 하락할 것으로 예상된다. 신규 다가구 주택 공급이 늘어나기 때문이다.

헤일은 “임대료 하락은 팬데믹 시기 급등했던 임대 시장에서 벗어나 임차인에게 의미 있는 여유를 제공할 것”이라며 “극적인 변화는 아니지만 시장을 균형에 가깝게 되돌리는 중요한 흐름”이라고 설명했다.

단기적으로는 대부분의 시장에서 임대가 매수보다 더 비용 효율적인 선택지가 될 가능성이 높다. 특히 높은 주택 자산을 보유하지 않은 젊은 세대 세입자는 계약 갱신 시 더 저렴한 임대주택을 찾는 기회를 활용할 수 있다고 전망은 덧붙였다.

구성훈 기자