투자자산을 현금화해 주택구매 자금으로 활용하려면 치밀한 전략이 필요하다. /AP

주택구입 자금 현금화 방법

증여금·투자수익 모두 불안정

바이어 불확실성 리스크 확대

집을 사기위해 마련해둔 다운페이먼트가 단 일주일 만에 1만달러나 줄어든다면 어떨까. 

돈을 쓴 것도 아닌데 자금을 마련하려고 보유하던 암호화폐 가치가 폭락해 순식간에 구매 여력이 달라진다면 충분히 벌어질 수 있는 일이다. 주택 구입을 준비하는 과정에서 많은 이들은 개인저축 외에도 금융자산, 가족·친구의 증여, 상속 등 다양한 자원을 활용한다. 특히 첫 주택 구입자라면 여러 재원을 섞어 다운페이먼트를 충당하는 경우가 흔하다. 하지만 일부 자산은 변동성도 크다. 

최근 몇 년간 주식시장과 암호화폐 시장은 특히 불안정해 이로 인해 개인의 순자산과 다운페이먼트 가능 금액이 하루에도 크게 요동칠 수 있다. 그러나 장점도 있다. 변동성이 큰 자산은 빠른 이익을 낼 수도 있다. 그러나 단점 역시 명확하다. 그만큼 빠르게 잃을 수도 있다는 점이다. 친척에게 약속받은 증여금조차 사정이 변하면 무산될 수 있다. 

전문가들은 “투자자산을 현금화해 다운페이먼트로 사용할 계획이라면 반드시 사전에 준비가 필요하다”고 강조한다.

◇다운페이먼트, 어떻게 늘고 어떻게 줄어드나

개인 저축을 제외하면 많은 금융자산은 크고 작은 변동성에 노출된다.

모기지 전문가 데니스 카티는 “투자 포트폴리오는 매일 가치가 변한다”며 “언제 자산을 현금화하느냐에 따라 실제로 다운페이먼트로 쓸 수 있는 금액도 크게 달라질 수 있다”고 설명했다. 특히 암호화폐 시장처럼 불안정성이 큰 자산은 분 단위로 가격이 요동친다. 보다 안정적이라고 여겨지는 ETF 역시 시장 상황에 따라 수익률이 크게 줄어들 수 있다. 또 다른 집이나 사업체를 매각해 자금을 마련하려는 경우에도 계약이 성사되기 전까지는 확실한 돈이라고 보기 어렵다. 약속된 증여금도 마찬가지다.

카티는 ““증여금은 언제든 변동될 수 있다. 친척들이 선의로 큰 금액을 보태주겠다고 약속하더라도 막상 송금 단계에서는 규모가 줄거나 무산되는 일이 종종 발생한다”고 말했다.

◇불안정한 자산을 ‘확실한 현금’으로 바꾸는 시점

주택구입 절차는 길기 때문에 클로징 전 충분히 일찍 다운페이먼트 자금이 확보돼야 한다. 

보통 매물을 정하고 모기지 대출을 신청하면 은행은 자금의 출처와 잔액 증빙을 요구한다. 만약 충분한 돈이 없는 것으로 확인되면 거래는 성립되지 않는다.

그렇다면 언제 투자자산을 정리해 현금으로 옮기는 것이 적절할까? 카티는 “클로징 예정일 최소 60일 전”을 권한다. “미리 자금을 안정적 계좌로 옮겨두면 대출 승인 과정이 훨씬 수월하다”고 말했다. 다른 전문가들은 ‘최대한 빨리’, 즉 집을 사기로 마음먹는 순간 바로 행동해야 한다고 강조한다. 결국 타이밍은 개인의 위험 감수 성향에 달려 있다. 어느 정도의 손익 변동을 감수할 수 있다면 기다릴 수도 있지만, 갑작스러운 하락에 대비한 안전판은 반드시 필요하다.

◇‘충분히 유동적(liquid)’인 자금이란?

투자자산 평가액이 크게 늘었다고 해서 은행이 이를 인정하는 것은 아니다. 은행이 원하는 것은 쉽게 찾을 수 있고, 검증 가능하며, 규제 금융기관에 보관된 자금이다.

이 자금은 최소 60일 이상 계좌에 ‘시즈닝(seasoning)’되어 있어야 한다. 즉, 최근 갑자기 입금된 돈이 아니라는 명확한 기록이 필요하다. 많은 대출상품은 다운페이먼트 외에 추가로 예비자금(Reserves)을 요구하기도 한다.

카티는 “유동성은 두 가지를 모두 충족해야 한다”며 “클로징 비용 전체(다운페이먼트 + 제반 비용 + 선불 비용), 대출상품 별 요구되는 예비자금”이라고 설명했다.

또한 은행은 자금의 출처를 매우 중요시한다. 갑작스러운 고액 입금은 의심을 불러일으키며, 대출 심사에 불리하게 작용한다.

◇투자자산이 급락해 다운페이먼트가 모자랄 때

예컨대 주택 구입을 준비하던 중 비트코인을 매도할 계획으로 5만달러를 다운페이먼트로 예상했다 가치 하락으로 4만달러밖에 되지 않는 상황이 발생할 수 있다. 구매 여력이 크게 떨어지는 것이다. 카티는 “이런 사례는 매우 흔하다”며 “꿈꾸던 집을 계약하려던 차에 다운페이먼트가 예정보다 적게 남았다는 사실을 깨닫는 경우가 많다”고 말했다.

이때 선택지는 시장 밖으로 잠시 물러나 자금을 다시 모으기, 예산을 낮추고 더 저렴한 주택을 찾기, 적은 다운페이먼트를 허용하는 대출상품·보조 프로그램 활용하기 등 세 가지다. 

카티는 “경험 많은 모기지 전문가와 상담해 금리 인하 방식(Rate Buydown), 셀러 컨세션(Seller Concession), 정부·지자체 보조 프로그램 등을 이용하면 해결 방법이 있을 수 있다”고 조언했다. 반면, 이미 계약 단계까지 진행됐고 자금 조달이 어려워졌다면 “법률 자문을 구하고 정면 돌파해야 한다”고 말한다. 단기 고금리 대출이나 브리지론도 있지만 경우에 따라 계약을 포기하고 계약금을 잃는 편이 오히려 더 안전한 선택일 수 있다고 조언한다.

구성훈 기자