렉스 유 Newmark Korea Desk 대표

텍사스주의 대표 성장 도시인 오스틴에서 산업용 부동산 시장의 확장세가 2025년 2분기에도 지속되고 있다. 

이번 분기에는 5만3000 스퀘어피트의 순흡수가 기록되며 44분기 연속 흡수 우위를 이어갔으며, 이는 미국 전역에서 가장 긴 성장 기록 중 하나이다. 다만 흡수량 자체는 최근 3년 중 가장 낮은 수치로, 시장의 변곡점 여부에 대한 투자자들의 관심이 모아지고 있다. 이번 분기에는 220만 스퀘어피트에 달하는 신규 건물이 완공돼 시장에 공급되었으며, 신규 착공도 190만 스퀘어피트로 전 분기 대비 증가했다. 

그러나 사전 임대(pre-lease) 비율은 0.4%에 불과해 대부분의 신규 건물이 공실 상태로 시장에 진입했다. 그 결과 오스틴 전체 산업용 부동산의 공실률은 전분기 대비 1.8%p 상승한 17.2%를 기록했다.

수요 측면에서는 뚜렷한 ‘Flight to Quality(우량 자산 선호)’ 현상이 나타났다. A급 자산은 약 50만 스퀘어피트가 임대되어 시장에서 강세를 보였지만, B급과 C급 자산에서는 각각 21만6000 스퀘어피트, 22만9000 스퀘어피트의 음의 순흡수가 기록됐다. 

임대료도 이에 따라 조정되는 양상이다. 전반적인 임대료는 $14.09/SF/년으로 소폭 하락했지만, 제조업 전용 공간과 R&D/Flex 공간의 경우 각각 $0.27, $0.33 상승해 차별화된 가격 흐름을 보여줬다. 

특히 주목할 점은 제조업 수요 증가이다. 미국 내 제조업의 리쇼어링(국내 복귀) 흐름과 맞물려 오스틴에서는 약 150만 스퀘어피트 규모의 제조업 임차 수요가 관찰되고 있으며, 이는 전년 대비 약 4배에 해당하는 수치이다. 이에 따라 제조업 전용 자산의 임대료는 전분기 대비 상승세를 보이고 있으며, 관련 개발 또한 확대되고 있다.

현재 오스틴 시장에는 660만 스퀘어피트에 달하는 산업용 부동산이 공사 중이며, 이는 미국 내 주요도시 중 가장 높은 수준이다. 

특히 오스틴 남동부(Southeast) 및 헤이스 카운티(Hays County) 지역이 신규 개발의 중심지로, 각각 228만, 172만 스퀘어피트의 공사가 진행되고 있다. 다만 이런 급격한 공급 확대는 단기적으로 공실률 상승을 초래할 수 있어, 수요 회복 속도와의 균형 여부가 향후 시장의 핵심 변수로 작용할 전망이다.

한국 투자자 입장에서 오스틴 산업용 부동산은 여전히 매력적인 시장이다. 급격한 성장세와 더불어 기술 기업 및 전기차 관련 제조업체들이 대거 유입되고 있는 지역 특성상, 고사양(A급) 물류 및 제조시설 중심의 선별적 투자가 요구된다. 

특히 임대수익 안정성과 자산가치 상승 가능성을 고려할 때 A급 자산 중심의 접근이 바람직하며, 신규 공급이 많은 지역에 대해서는 보다 면밀한 수요 검토가 필요하다.

문의 (213)537-9691