세컨 타임 홈바이어라고 주택구입 절차가 쉽다는 뜻은 아니다. 여전히 필요한 서류들을 챙기고 오퍼를 제출하기 전 모기지 사전승인 레터를 확보해야 한다. /AP

'세컨 타임' 홈바이어가 알아야 할 사항

일부 바이어는 두 번째 주택구입이 더 수월

온라인 홈바잉 갈수록 인기, 마켓상황 자주 변해

과거에 집을 산 경험이 있는 바이어가 두 번째 주택 구입에 나선다면 모든 절차가 차질 없이 진행될까. ‘예스’가 정답이라고 생각할 수도 있겠지만 두 번째로 집을 사는 경험은 첫 경험과는 크게 다를 수 있다. 세컨 타임(second time) 홈바이어가 알아두면 도움이 될 정보들을 정리한다.

◇두 번째 홈바잉 더 쉬운가

많은 바이어들에게 두 번째로 주택을 구입하는 과정은 첫 주택구입보다 더 쉬운게 현실이다. 

집을 사기 위해 무엇이 요구되는지에 대한 ‘아이디어’를 가지고 있기 때문이다. 그렇다고 모든 절차가 ‘식은 죽 먹기’ 처럼 술술 풀릴 것이라는 뜻은 아니다. 

◇동시에 집 사고 팔기

동시에 집을 사고 파는 것은 짧은 기간이나마 두개의 모기지 페이먼트를 책임져야 할 수 있는 상황에 처할 수도 있다는 뜻이다. 판매하는 집을 클로징하는데 성공했지만 다른 집을 미처 구입하지 못해 당장 거주할 곳이 없는 상황이 벌어질 수도 있다. 

◇주택가격 변동

2024년 초 미국 주택가격은 2023년 말보다 소폭 상승했다. 

세인트루이스 연방은행 자료에 따르면 2023년 4분기 현재 중간 주택가격은 41만7000달러였다. 2024년 1월에는 중간 주택가격이 42만700달러, 2월에는 소폭 하락한 40만500달러로 나타났다. 알려졌다시피 주택가격은 등락을 반복하면서 굴러간다. 

◇달라진 주택시장

지난 수년간 미국 주택시장은 매물부족 현상이 두드러졌다. 매물이 부족하면 많은 집들이 마켓에 오래 남아있지 않는다. 바이어는 홈쇼핑을 하기 전에 렌더로부터 모기지 사전승인 레터(mortgage pre-approval letter)를 받아두는게 안전하다. 이를 통해 바이어는 집을 사게 되면 정확히 모기지론을 얼마나 받을 수 있는지 미리 알 수 있다. 

◇온라인 주택구매 인기

최근들어 온라인 주택구매가 새로운 트렌드로 자리잡았다는 분석이다. 제3자 바이어로 알려진 노크(Knock), 오르차드(Orchard) 등은 서비스차지를 부과하지만 홈인스펙션과 홈쇼잉을 책임진다. 

레드핀(RedFin) 같은 디지털 에이전트는 전통적인 부동산 에이전트를 고용하는 것보다 적은 비용으로 비즈니스를 추구한다. 

◇두 번째 홈바이어에게 요구하는 것은

첫 홈바이어와 마찬가지로 세컨 타임 홈바이어에게 요구하는 것들이 있다. 

컨벤셔널론의 경우 최소 620점의 크레딧스코어가 필요하다. 소득대비 부채비율(DTI)은 가능하면 43% 미만을 유지하는 것이 모기지를 얻는데 도움이 된다. 다운페이먼트는 많이 하면 할수록 낮은 이자율 등 더 좋은 조건으로 모기지를 받을 수 있다. 또한 렌더는 바이어가 안정적인 인컴 소스를 가지고 있는지 확인하고 싶어한다.

◇다양한 론 옵션

첫 주택을 구입했을 때 받은 모기지론이 두 번째 집을 살 때도 ‘베스트 옵션’이라는 보장은 없다. 

FHA론은 연방주택부가 보증을 서는 상품으로 낮은 이자율, 낮은 다운페이먼트가 장점이다. 컨벤셔널론은 FHA론, VA론처럼 정부기관이 보증을 서지는 않는다. 이 상품은 최소 3%를 다운해야 하며 프라이빗 모기지 인슈런스(PMI)를 면제받기 위해서는 최소 20%를 다운해야 한다. 

◇신뢰할 수 있는 렌더

처음 집을 살 때 융자를 받았던 렌더를 그대로 유지할 필요는 없다. 처음 융자를 받았던 렌더가 얼마의 비용을 부과했는지 따져보고 새로운 렌더가 더 좋은 조건을 제시하면 과감히 렌더를 바꾼다. 

◇홈에퀴티 사용

새 집을 살 때 축적된 홈에퀴티를 사용하는 방안을 고려한다. 에퀴티는 주택가치에서 남은 모기지 밸런스를 뺀 금액을 뜻한다. 홈에퀴티는 세컨타임 홈바이어에게 좋은 다운페이먼트 옵션이 될 수 있다. 

구성훈 기자