모기지 보험료 사라지고 월 페이먼트 줄어든다
FHA론을 컨벤셔널론으로 재융자하면 월 페이먼트를 줄이는 혜택을 얻는다. /AP
FHA론, 컨벤셔널론으로 재융자 하기
스트림라인 리파이낸스, 캐시아웃 리파이낸스 등 종류 다양
모기지 페이먼트 최소 6번 했으면 컨벤셔널론으로 재융자 가능
현재 연방주택국(FHA) 모기지론을 보유하고 있는 홈오너들은 FHA론을 컨벤셔널론(conventional loan)으로 재융하는 것을 고려할 수 있다. 이렇게 재융자를 하면 이자율과 월 페이먼트를 낮추는 혜택을 받을 수 있다. 하지만 자신의 재정상태와 미래계획을 꼼꼼히 따져본후 재융자를 할지말지 결정해야 한다.
◇FHA론, 컨벤셔널론으로 재융자 가능한가
결론부터 말하면 그렇다. 재융자를 하면 융자상환 기간을 줄이고, 더 낮은 이자율과 월 페이먼트를 적용받을 수 있다. FHA론은 연방정부가 보증을 선다. 컨벤셔널론보다 크레딧 요구사항이 덜 까다롭다. 실제로 많은 홈오너들이 FHA론을 취득한지 얼마 되지않아 컨벤셔널론으로 재융자를 한다.
◇얼마나 빨리 할 수 있나
FHA론에 대한 월 페이먼트를 6번 이상 했으면 컨벤셔널론으로 재융자를 할 수 있다. 클로징데이로부터 210일이 지났어야 한다. 이를 ‘210일 룰’이라고 부른다. 예를 들면 2월 20일에 모기지를 클로징했다고 치자. 그렇다면 9월 21일 이후에 FHA론을 재융자할 수 있다. 또한 구입한 집에 주거주용 주택(primary residence)이어야 한다.
◇FHA론 재융자의 종류
FHA 스트림라인 리파이낸스(FHA streamline refinance)는 FHA를 통해 오퍼하는 것으로 월 페이먼트와 이자율을 낮춰준다. 이 옵션은 변동금리 모기지를 고정금리 모기지로 바꾸는 것이다.
캐시아웃 리파이낸스(cash-out refinance)는 현재 가지고 있는 모기지 밸런스보다 더 큰 금액으로 재융자하는 것이다. 현재 보유한 밸런스가 25만달러이고, 30만달러로 캐시아웃 재융자를 한다고 가정하자.
이 경우 클로징비용은 6000달러가 되며, 홈오너는 4만 4000달러의 현금을 손에 쥐게 된다. FHA 캐시아웃 리파이낸스를 하게 되면 FHA가 새 모기지를 보증한다.
FHA 캐시아웃 재융자를 하려면 피코 크레딧점수가 최소 600~620점은 되어야 하며, 소득대비 부채비율(DTI)이 43% 이하여야 한다. 또한 안정적인 수입원을 확보하고 았어야 한다.
홈오너는 주택보험 가입여부를 확인받으며, 주택가치 산정을 위한 감정도 실시해야 한다.
◇FHA 투 컨벤셔널 재융자의 장점
FHA론을 취득하면 다운페이먼트 금액에 상관 없이 모기지 인슈런스 프리미엄(MIP)을 내야 한다.
컨벤셔널론으로 재융자를 하면 MIP가 사라진다. MIP를 없애는 유일한 방법은 컨벤셔널론으로 재융자를 하는 것이다. 더 낮은 이자율, 너 낮은 월 페이먼트를 적용받아 프라이빗 모기지 인슈런스(PMI)를 납부하는데 도움을 받을 수 있다.
◇FHA 투 컨벤셔널 재융자의 단점
컨벤셔널론으로 재융자를 통해 이자율을 낮추고 MIP를 없앨 수 있지만 론 밸런스의 2~6%를 클로징비용으로 부담해야 하는 게 단점이다. 론 밸런스가 25만달러라면 클로징비용은 5000~1만5000달러이다. 재융자가 실질적으로 도움이 되려면 손익분기점(break even point)을 계산해야 한다. 예를 들어 클로징비용이 5000달러이고, 재융자로 매달 100다달러의 페이먼트가 절약된다면 재융자 실시 후 50개월이 되는 시기가 손익분기점이다.
재융자를 하게 되면 또 적잖은 시간이 걸린다. 새 론을 위해 승인절차를 처음부터 다시 시작해야 한다. 크레딧을 또 체크해야 하고, 임금명세서, 세금보고서류, W-2, 1099서류 , 주택보험 서류, 새 렌더의 타이틀 보험서류 등을 확보해야 한다.
◇리파이낸스 절차는
FHA론을 컨벤셔널론으로 재융자하기로 결정했으면 제일 먼저 이자율을 리서치하고 필요한 서류들을 챙긴다. 레귤러론으로 바꿀지, 캐시아웃 리파이낸스를 할지 결정한다. 필요한 서류를 모두 모았으면 신청서를 제출하고 융자심사 절차에 돌입한다. 이 과정에서 렌더는 신청자의 재정상황, 해당 주택가치 등을 꼼꼼하게 점검한다.
구성훈 기자 la@chosundaily.com
