렉스 유 CBRE Korea Desk 대표

2024년 3분기 동안 LA 인더스트리얼 시장은 몇 가지 주요 변화와 도전에 직면했다.

◇공실률 및 흡수율:  7분기 연속으로 마이너스 순흡수율을 기록하며, 공실률이 3.8%로 상승했다. 총 가용률은 전년 동기 대비 140bps 상승하여 5.7%에 달했으며, 서브리스 가용률도 0.7%에서 1.0%로 증가했다.

◇임대 활동: 3분기 임대 활동은 전 분기 대비 16.1% 증가한 1190만 스퀘어피트를 기록하며, 이는 2021년 3분기 이후 가장 높은 수준이다. 평균 NNN 임대료는 스퀘어피트당 $1.49로 전 분기 대비 3.2%, 전년 대비 10.2% 하락했다.

◇주요 거래: 이번 분기의 최대 임대 계약은 American Starlink Logistics가 시티 오브 인더스트리(City of Industry)에 위치한 E. Rowland St에서 체결한 70만 스퀘어피트 임대 계약이었다. 가장 큰 매매 거래는 McMaster Carr Supply Company가 브룩필드(Brookfield)로부터 산타페 스프링스(Santa Fe Springs)에 있는 23만9532 스퀘어피트 포트폴리오를 7500만 달러에 인수한 건이었다.

◇개발 현황: 3분기에는 총 54만1418 스퀘어피트의 건물이 인도되었으며, 현재 건설 중인 면적은 620만 스퀘어피트로 감소했다. 이는 2023년 2분기 970만 평방피트의 역대 최고치에서 줄어든 수치로, 새로운 건설 착공이 둔화되고 있음을 반영한다. 특히, 물류의 요지인 사우스 베이(South Bay) 지역이 전체 개발의 약 40%를 차지했다.

◇고용 동향: LA 인더스트리얼 관련 고용은 안정적이었으나, 전체 실업률은 5.0%로 증가했다. LA 카운티의 제조업 고용은 연간 1.2% 감소했지만, 식품 제조업은 2.5% 증가했고, 항공우주 제조업 고용은 변화가 없었다. 운송 및 창고 고용은 전년 대비 1.0% 증가했고, 항공 운송 고용은 5.1% 증가했다.

◇경제적 및 규제 요인: LA 인더스트리얼 시장의 공실률은 2022년 1분기 연방준비제도 이사회(Fed)의 금리 인상 이후 꾸준히 증가했지만, 다른 서부 해안 시장에 비해 여전히 낮은 수준을 유지하고 있다. 엔터테인먼트 산업의 둔화, 지정학적 불확실성, 그리고 캘리포니아 주의회 법안 98에 따른 새로운 규제가 산업 부문에 영향을 미치고 있다. 그러나 연방기금 금리의 50bps 인하가 투자자와 임차인에게 약간의 완화를 제공했으며, 연말까지 추가로 25-50bps의 금리 인하가 예상된다.

3분기의 LA 인더스트리얼 시장은 임대료 하락과 공실률 상승을 경험했지만, 강력한 임대 활동과 안정적인 산업 고용 덕분에 긍정적인 흐름을 이어가고 있다.

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