일부 렌더들은 비용을 절약하고 클로징을 앞당기기 위해 주택감정 웨이버를 신청한다. /AP

주택감정 '웨이버'란 무엇인가

렌더, 자동화된 언더라이팅 시스템으로 집 가치 계산

'오버페이' 가능성, 결정적 결함 발견하지 못할 수도

주택감정(home appraisal)은 주택구입 과정에서 홈바이어에게 매우 중요한 절차이다. 집의 실제 가치보다 더 많은 돈을 주고 구입하지 않도록 홈바이어를 보호하는 장치라고 해석하면 된다. 일반적으로 주택감정은 홈바이어가 비용을 부담해야 한다. 또한 바이어가 셀러와 합의한 구매가격보다 감정가격이 낮게 나오면 주택구입 절차가 지연될 수도 있다. 이런 이유 때문에 일부 홈바이어는 ‘주택감정 웨이버(appraisal waiver)’를 신청하기도 한다. 주택감정 웨이버에 대해 알아본다.

◇주택감정 웨이버란

주택감정 웨이버는 적법한 면허를 소지한 감정사가 해당 주택을 방문해 감정을 실시하는 것을 ‘스킵’하기 때문에 감정절차를 단축시킨다. 이 경우 렌더는 자동화된 언더라이팅 시스템이 제공하는 데이터를 사용해 집 가치를 뽑아낸다. 웨이버는 홈바이어가 감정비용을 절약할 수 있도록 도와준다. 그러나 모든 홈바이어와 주택이 웨이버를 받을 수 있는 것은 아니며 렌더도 웨이버를 허락해야 할 이유가 없다. 

◇렌더가 웨이버를 허락하는 이유

렌더들은 보통 주택가치보다 더 많은 돈을 대출하는 것을 방지하기 위해 주택감정을 실시한다. 

만약 해당 주택이 최근에 감정을 받았고, 바이어가 이미 받아놓은 감정가격으로 필요한 모기지 융자를 얻을 수 있으면 렌더는 감정 웨이버를 허락할 수 있다. 바이어가 주택감정 웨이버를 받게 되면 렌더는 융자심사 절차를 더 효율적으로 진행할 수 있다. 

렌더는 언더라이팅 절차를 통해 바이어가 월 모기지 페이먼트를 차질없이 납부할 수 있는지 확인한다. 렌더는 바이어의 크레딧 리포트를 체크하고, 크레딧 점수를 평가하며, 바이어가 집을 사는데 불필요하게 많은 돈을 내지 않는지 점검한다. 언더라이팅 절차는 짧게는 1~2주, 길게는 한달 이상 걸리기도 한다.

만약 최근에 같은 동네에서 비슷한 집들이 판매된 경우 렌더는 주택감정 웨이버를 허락할 수 있다. 

이를 통해 로컬 주택시장에 대한 충분한 데이터를 확보했다고 판단하기 때문이다. 

◇웨이버, 어떻게 얻을 수 있나

다시 강조하지만 모든 바이어들이 주택감정 웨이버를 얻을 수 있는 건 아니다. 웨이버를 받으려면 국책 모기지기관 프레디맥이나 패니매가 시행하는 자동화된 언더라이팅 시스템을 사용하는 렌더를 통해 모기지론을 얻어야 한다. 좋은 소식은 대부분 렌더들이 이 시스템을 사용한다는 점이다. 

일단 렌더에게 주택감정 웨이버를 받으려면 어떤 자격조건을 충족시켜야 하는지 물어본다.

최상급 크레딧 스코어는 가장 기본적인 조건이다.  또한 단독주택, 콘도 등 원 유닛 프로퍼티를 구입해야 한다. 패니매는 컨벤셔널 융자 신청자의 경우 웨이버를 얻으려면 집값의 최소 20%를 다운페이할 것을 요구한다. 그러나 시골지역에 위치한 주택을 구입하는 경우 20% 다운페이먼트 조건을 충족시키지 않아도 된다. 

◇웨이버의 장점

주택감정 웨이버는 흔한 것이 아니다. 하지만 웨이버를 얻는데 성공하면 몇 가지 큰 장점이 있다. 

바이어는 보통 400~700달러 정도 하는 주택감정비용을 절약할 수 있고, 클로징을 앞당길 수 있다. 이 때문에 시간도 아낄 수 있다. 

◇웨이버 사용의 리스크는

주택감정 웨이버의 가장 큰 리스크는 전문가의 감정을 받지 않기 때문에 바이어가 집을 살 때 ‘오버페이(overpay)’ 할 수 있다는 점이다. 이 경우 훗날 집을 팔때 원하는 만큼 수익을 거두지 못할 가능성이 크다. 또한 집에 있을 수 있는 결정적인 결함을 발견하지 못하는 위험도 따른다. 

구성훈 기자 la@chosundaily.com