셀러가 받아들인 오퍼를 부득이하게 취소해야 하는 일이 발생할 수 있다. 최대한 빨리 판단해서 행동해야 한다. /AP

셀러가 수락한 오퍼 어떻게 취소할까

컨틴전시 없는 상태에서 계약 취소하면 법적 책임 질 수도

최대한 빨리 취소하는게 바람직, 셀러에게 편지도 고려하라

주택구입 과정은 누구에게나 스트레스를 가져다준다. 마음에 드는 집을 찾아야 하고, 다운페이를 마련하고, 셀러와 가격협상도 해야 하며, 부동산 에이전트와 좋은 관계도 유지해야 한다. 일부 바이어들은 셀러가 오퍼를 수락한 후 마음이 변하거나 피치못할 사정이 생겨 오퍼를 취소하려고 하는데 이럴 경우 셀러와 적잖은 마찰을 빚을 수 있다. 어떤 상황에서 바이어가 받아들여진 오퍼를 취소할 수 있는지 알아본다.

◇뒤늦게 오퍼를 취소할 수 있나

바이어는 주택구매 계약을 취소할 권리가 있다. 그러나 계약서 안에 컨틴전시가 없는 상태에서 계약으 취소할 경우 셀러측에 건넨 계약금(earnest money deposit)을 돌려받지 못할 수도 있다. 받아들여진 오퍼를 취소할 수 있다는 점은 바이어에게는 좋은 소식이다.

그러나 주택구매 과정이 시작된 후 오랜 시간이 지난 시점에서 바이어가 딜을 깨려고 할 경우 부정적인 결과를 초래할 수 있다는 점을 알아야 한다.

◇가장 흔한 이유는

보통 바이어들은 갑작스럽게 소득이 줄어 모기지 취득이 어렵거나, 주택감정 가격이 리스팅 가격보다 낮게 나왔거나, 홈인스펙션을 통해 집에 중대한 결함이 발견됐거나, 살던 집을 판매하는데 어려움을 겪거나, 구매하려는 집이 타이틀 관련 문제가 있을 경우 뒤늦게 오퍼를 취소한다.

◇오퍼 취소하면 어떤 일이 벌어지나

바이어는 바이어대로, 셀러는 셀러대로 원하는 컨틴전시를 계약서에 첨부했을 수가 있다. 

바이어의 경우 컨틴전시의 보호를 받지 않는 상태에서 뒤늦게 딜을 깨면 계약금을 날리게 된다. 반대로 컨틴전시 적용을 받으면 이 돈을 돌려받는다. 

예를 들면 계약서에 ‘홈 세일’ 컨틴전시 조항이 포함돼 있고, 바이어가 살던 집을 팔지 못하면 뒤늦게 딜을 취소하더라도 계약금을 회수할 수 있다. 계약금은 보통 구매가의 1~3% 수준이다.

드물기는 하지만 셀러는 뒤늦게 딜을 깬 바이어를 상대로 소송을 제기할 수 있다. 그러나 대부분의 경우 바이어는 계약서에 집어넣은 컨틴전시를 방패 삼아 소송을 피할 수 있다.

◇문제 없이 계약 취소하는 방법은

바이어는 최대한 빨리 결정을 내리는 게 바람직하다. 구매계약서를 검토하는 과정에서 딜을 깨면 어느 정도 재정적 손실을 감수해야 하는지 파악이 가능하다. 

일단 계약을 취소하기로 마음먹었다는 제일 먼저 부동산 에이전트와 상의한다. 자신이 처한 상황을 에이전트에게 솔직하게 털어놓고, 전략을 논의한다. 경험 많은 에이전트라면 셀러에게 이유를 상세히 설명하는 편지를 쓰라고 조언할 것이다. 

인스펙션 컨틴전시, 감정 컨틴전시, 홈세일 컨틴전시 등 다양한 컨틴전시를 활용하는 것도 좋은 방법이다. 만약 컨틴전시가 전혀 없다면 셀러는 합법적으로 바이어가 건넨 계약금을 주머니에 넣을 수 있다. 

기술적으로 말하자면 바이어는 언제든지 계약을 파기할 수 있다. 하지만 최대한 빨리 움직여야 손실을 최소화하는데 도움이 된다. 

◇셀러도 계약을 파기할 수 있나

만약 계약서 어디에도 셀러는 딜을 깰 수 없다는 조항이 들어가 있지 않을 경우 셀러는 언제든지 딜을 취소할 수 있다. 만약 셀러가 주도적으로 계약을 취소하면 바이어에게 계약금을 반환해야 한다. 

◇재정적으로 준비된 경우에만 계약 취소해야

셀러가 오퍼를 받아들인 후 계약을 취소하는 것은 가능하다. 단, 재정적으로 무리가 가지 않는 선에서 결단해야 한다. 전문가들은 계약서에 컨틴전시를 포함시켜 보호막을 칠 것을 조언한다. 오퍼를 캔슬하기로 마음먹었으면 최대한 빨리 행동에 옮기는 것이 관건이다.

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com