변무성  뉴스타부동산 랜초 쿠카몽가 명예부사장 

클라우드 타이틀(Cloud on Title)이란 부동산 소유권에 관한 용어로서 소유권이 애매모호하여 소유권이 무효화 되거나 제한될 수 있는 상태의 소유권을 말한다. 

최근 필자가 땅을 매매 하면서 경험한 일이다. 처음에 지인들 끼리 의기투합해서 은퇴 후 전원생활을 할 목적으로 땅을 구입했다. 세월이 흐르고 생활 터전이 바뀌고 이사 간 사람도 생기고 갑자기 세상을 떠난 친구도 있다 보니 제 몫의 땅을 친구에게 또는 아는 사람에게 양도하게 되었다. 친구이고 잘 아는 관계이다 보니 정상적인 매매 절차를 무시한 채 공중만 받고 카운티 등기소에 등기만 하고 소유권을 이전하게 된 것이다. A가 B에게, B가 C에게, 또 C가 D에게 이러다 보니 타이틀 상에만 30명 이상의 소유 관계자가 등재된 상태가 된 것이다.

처음 땅을 세 명의 지인들이 33.3%씩 공동 소유 방식(Tenancy in Common)으로 구입 했는데 먼저 한 사람이 자기 지분의 땅 15에이커 중 33.3%인 5에이커를, 1에이커는 A에게, 1.5에이커는 B에게, 0.25에이커는 C에게, 또 1에이커는 D에게, 0.5에이커는 E에게, 이런 방식으로 팔고 떠나갔는데 여기서 또 세월이 흐르면서 1에이커를 소유했던 A가 0.5에이커씩 H와 J에게 팔게 되고 또 다른 B도 또 C도 다른사람들에게 팔게 되다보니 소유 관계자가 30명이 넘게 된 케이스였다.

여기서 소유권자들과 땅 구매자들은 서로 아는 사이이다 보니 공증만하여 카운티 등기소에 등기만 하는 방식으로 매매 절차를 종료했다고 생각한 것이다.

그러나 여기에는 캘리포니아 부동산 매매 절차상 상당한 오류가 있는 것이다. 

첫째, 본인이 공동 소유의 지분을 매도하고자 할 경우 땅의 크기로 분할해서 팔 수가 없는 것이다. 지분의 땅 5에이커 33.3% 중 1에이커는 총 15에이커 중 6.67%로 또 0.25에이커는 1.67%, 이런 방식으로 100분율로분할해서 팔아야 하는 것이다.

둘째, 땅이든 집이든 팔고 사고 소유권을 이전 할 때에는 셀러가 친구이든 친지이든 그 땅의소유권자라는 사실을 알고 있더라도 셀러의 소유권을 타이틀회사를 통해 확인하고 소유권 이전 절차를 밟아야 하는 것이다.

특히 캘리포니아에서 모든 부동산 매매 절차는 에스크로를 통해서만이 가능하며 위의 매매 절차를 원만하게 셀러와 바이어가 합당하게 소유권 이전을 할 수 있도록 도와주게 되는 것이다.

에스크로 회사는 중립적인 제 3자로서 셀러와 바이어간의 상호 합의한 내용대로 소유권을 이전하는데 타이틀 상의 소유주를 확인해 주고 셀러와 바이어가 갖추어야 할 제반 서류를 준비하고 바이어의 구매 자금이 셀러에게 정확히 전달 될 수 있도록 중간 역할을 하게 된다.

미동부 지역 일부 주에서는 변호사가 에스크로 회사를 대신하여 부동산 매매 절차를 진행하는 곳도 있다.

에스크로 경비를 절약하기 위해서 또는 서로의 편의와 시간을 줄이려다 나중에 더 많은 경비가 지출될 수 있음을 인지해야 할 것이며  전문가와 상의하여  확실하고 철저하게 일을 처리 하는 것이 좋다.

문의  (909)222-0066