주택시장에서 셀러 마켓이 지속되고 있다. 집을 살 생각이라면 렌더로부터 모기지 사전승인을 받아둔다. /AP

혼란스런 주택시장, 바이어가 알아야 할 사항들

올해 7월 현재 전국 중간 주택가격 40만 6700달러

지금은 셀러 마켓, 밀레니얼세대 주택시장 '큰손' 부상

주택가격이 한도 끝도 없이 오르는게 아니냐며 걱정하는 미국인이 적지 않다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난 7월 현재 미국 내 주택 중간가격은 40만 6700달러로 사상 두 번째로 높은 수치를 기록했다. 물론 집값이 해마다 상승할 것이라는 보장은 없다. 부동산도 투자이기 때문이다. 지금 같은 혼란기에 내집 마련을 희망하는 사람들이 알아야 할 사항들을 짚어본다.

◇집값, 언제쯤 떨어질 것인가

주택시장 전문가 및 경제학자들은 2023년 말까지 주택가격이 상승할 것으로 전망한다. 

국책 모기지기관 패니매는 올 한해동안 주택가격은 3.9% 오를 것이며, 2024년에는 집값이 0.7% 하락할 것으로 내다봤다. 제한적 공급에도 불구하고 경제 둔화, 신규주택 건설, 서민들의 주택구입 어려움 등 몇 가지 요소들로 인해 내년에 집값이 조금 떨어질 것이라고 예상했다. 

NAR은 지난 6월 중간 주택가격이 41만200달러를 기록했다고 보고했다. 이는 2022년 6월의 41만3800달러보다 0.9% 하락한 수치이다. 또한 NAR은 지난 7월 한달동안 단독주택, 콘도, 타운홈 등을 모두 포함해 전국에서 총 407만채가 거래됐다고 발표했다.

◇주택가격이 고공행진하는 이유

집값이 오르는 가장 근본적인 이유는 주택 수요에 비해 공급이 모자라기 때문이라고 전문가들은 지적한다. NAR에 따르면 지난 7월 현재 미국 내 하우징 인벤토리는 총 111만채이다. 이는 전년동기보다 13.6% 하락한 것이다. 

두 번째 이유는 주택시장이 아직도 ‘셀러 마켓(seller’s market)’이기 때문이다. 바이어는 넘쳐나는데 주택매물이 부족하면 셀러 마켓이 형성된다. 복수의 바이어가 같은 집을 놓고 경쟁하는 상황이 발생하면 집값이 오를 수밖에 없다. 

NAR에 따르면 현재 밀레니얼세대(24~42세)가 전체 홈바이어의 28%를 차지한다. 이들이 주택시장에서 중요한 세력으로 부상하고 있다는 것이다. 24~32세 바이어의 70%, 33~42세 바이어의 46%는 첫 주택구입자로 나타났다. 다른 연령그룹보다 밀레니얼세대의 첫 주태구입자 비율이 높았다.

코로나19 팬데믹도 미국 내 주택가격 상승에 일조했다. 팬데믹 이후 많은 가정들이 정부로부터 엑스트라 재정지원을 받아 이 기간 인컴이 증가했다. 이에 따라 소득이 늘어난 미국인 중 상당수가 주택시장에 진입하면서 부족한 매물 속에 집값 상승을 불러왔다.

◇무엇이 주택가격 하락을 가져오는가

세월이 흐를수록 주택가격은 상승한다. 그렇다고 예외가 없는 것은 아니다. 

모기지금리는 주택시장에서 중요한 역할을 한다. 이자율이 오르면 일부 바이어들은 시장진입을 꺼린다. 더 높은 이자율 때문에 월 모기지 페이먼트가 오르기 때문이다. 연방준비제도(FED)가 기준금리를 올리면 모기지금리 상승으로 이어진다. 

주택 수요보다 공급이 많으면 집값이 하락한다. 바로 바이어 마켓(buyer’s market)이다. 이런 시장에서 셀러는 울며 겨자먹기식으로 리스팅가격을 내릴 수밖에 없다. 

경제상황이 좋지 않으면 주택가격이 하락할 수 있다. 가구소득이 하락하거나 실업자가 늘어나먄 주택 수요가 자연스럽게 감소한다.

◇바이어, 준비는 어떻게

집을 사겠다고 마음먹었으면 홈쇼핑을 하기 전에 몇 개 렌더와 접촉해서 모기지 사전승인을 받아둔다. 이 과정을 통해 정확히 어느 정도 규모의 모지기를 얻을 수 있는지 파악할 수 있다. 셀러는 모기지 사전승인 레터를 받아놓은 바이어를 선호한다. 

집을 살 때 다운페이먼트가 필요하다. 최소한 집값의 3~20%의 현금을 비축하는데 집중한다. 0 다운 모기지도 존재하지만 대부분의 경우 일정 퍼센티지를 다운하고 집을 산다. 크레딧이 최상급이 아니라면 어느 정도 시간을 잡고 크레딧 점수를 올리는데 주력한다. 

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com