깡통 모기지를 보유한 홈오너라면 숏세일을 하는 옵션을 고려해볼 수 있다. /AP

'깡통 모기지' 보유한 홈오너의 옵션은

주택가격 하락하거나 융자상환 제때 못하면 위험

감정가 모기지 밸런스보다 낮게 나오면 깡통 모기지

어떤 홈오너들은 주택가치보다 은행에 갚아야 할 모기지 밸런스 규모가 더 크다. 이 경우 ‘깡통 모기지(underwater mortgage)’를 보유한 것으로 간주된다. 이런 상황에서 집을 팔거나 기존 모기지를 재융자하길 원할 경우 일이 뜻대로 진행되지 않을 수 있다. 깡통 모기지를 보유한 홈오너가 취할 수 있는 옵션들을 살펴본다.

◇어떻게 발생하나

주택가격이 하락하거나 융자 상환을 제대로 안하면 깡통 모기지가 된다. 

A씨는 20만달러짜리 주택을 구입하려고 4만달러를 다운하고 16만달러의 모기지를 얻었다. 2년 후 경제상황 악화로 A씨가 보유한 주택가치는 12만달러로 떨어졌고, 남은 모기지 밸런스는 15만5000달러였다. 깡통 모기지의 대표적인 사례이다.

모기지 페이먼트를 꼬박꼬박 내지 않아도 깡통 모기지가 될 수 있다. B씨는 집을 사기위해 13만달러의 모기지를 연 이자율4%, 상환기간 30년으로 얻었다. 첫 월 페이먼트는 620.64달러로 이중 433.33달러는 이자, 187.31달러는 원금이다. 페이먼트를 제때 안 내면 4% 이자율을 적용받으면서 이자가 불어나는 결과를 초래한다. 

◇어떤 문제가 있나

깡통 모기지를 보유하고 있으면 재융자를 받기가 사실상 불가능하다. 대부분 렌더들은 홈오너에게 일정비율의 에퀴티를 요구한다. 집을 파는 것도 쉽지 않다. 깡통 모기지를 해결하지 방치해두면 집을 은행에 차압당할 가능성이 커진다. 홈오너가 여러번 페이먼트를 내지 않으면 모기지를 제공한 금융기관이 차압절차를 시작한다.

◇위험신호는 

로컬 마켓의 주택가격이 하락할 경우 깡통 모기지가 될 가능성이 높다고 보면 된다. 

부동산 데이터베이스 등을 활용해 같은 동네 비슷한 스펙의 집들이 얼마나 팔리는지 확인할 수 있다. 로컬 마켓을 전문으로 취급하는 부동산 에이전트를 통해서도 필요한 정보를 얻을 수 있다. 같은 동네의 주택가치를 제대로 파악한 후 남은 모기지 원금과 비교해본다. 

전문가에게 주택감정을 의뢰하는 것도 방법이다. 감정사는 해당 주택의 상태와 주변 집들이 팔리는 가격 등 여러 요소를 종합적으로 평가한 후 주택가치를 뽑아낸다. 만약 감정가격이 모기지 밸런스보다 훨씬 낮게 나오면 깡통 모기지이다. 

집을 산지 얼마되지 않아 모기지 페이먼트를 제때 못낼 경우 깡통 모기지가 될 가능성이 높다. 

◇어떤 옵션이 있나

깡통 모기지를 보유한 홈오너가 재융자를 원할 경우 국책 모기지기관 프레디맥이 제공하는 ‘Enhanced Relief RefinanceSM Program’을 고려해본다. 이 프로그램을 모기지 금리를 낮추거나 이자 구조를 바꾸는데 도움을 준다. 일반 재융자 프로그램 자격이 되지 않는 깡통주택 소유주를 대상으로 한다. 

또 다른 국책 모기지기관 패니매가 제공하는 재융자 프로그램은 높은 LTV(loan-to-value) 리파이낸스 프로그램이다. 패니매가 해당 모기지를 소유하고 있어야 하고, 노트날짜가 2017년 10월1일 이전으로 되어 있어야 하며, 과거에 HARP를 통해 재융자를 얻은 적이 없어야 한다. 

숏세일(short sale)도 옵션 중 하나이다. 재정적 위기에 처한 홈오너에게 도움이 되는 방식으로 모기지 밸런스보다 낮은 금액에 집을 판매하는 것을 의미한다. 숏세일은 그나마 가장 경미하게 크레딧에 타격을 주는 방법이다. 차압을 당하는 것보다 금전적인 손해가 덜하다. 일반적으로 숏세일로 집을 처분하면 추후 집을 살 때 다시 모기지 융자를 받을 수 있다. 일반적으로 렌더들은 숏세일 경험이 있는 고객이 2년 후 집을 구입할 경우20% 다운을 요구하며, 4년 후 집을 구매할 땐 10% 다운을 요구한다.

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com