주택구입 과정에서 '계약금'의 중요성

주택을 구입하려면 구입계약서에 ‘계약금(earnest money deposit)’ 금액을 명시해야 한다. 셀러는 계약금 규모에 따라 바이어의 주택구입 의사를 파악한다. 계약금 액수가 클수록 바이어의 주택구매 욕구가 높은 것으로 여겨진다. 계약금은 바이어-셀러 양측이 주택구입 조건에 대해 합의한 후 계약서가 유효해지면 바이어가 바로 납부해야 한다. 보통 타이틀 회사 트러스 어카운트 또는 브로커의 에스크로 어카운트에 보관되는 것이 일반적이다. 주택구입 과정에서 필수인 계약금에 대해 바이어가 알아야 할 사항들을 정리했다.

◇얼마를 지불해야 하나

정해진 금액은 없지만 바이어는 주택구입 가격의 평균 1~2%를 계약금으로 지불한다. 

각 주의 부동산 거래 규정, 마켓 상황, 부동산 에이전트의 추천, 셀러의 요구사항 등에 따라 계약금 금액은 달라질 수 있다. 

매물로 내놓은 집들이 빨리 팔리지 않는 마켓에서는 셀러가 집값의 1% 이하를 계약금으로 요구하기도 한다. 반면 주택소유가 높은 지역의 경우 셀러는 주택가격의 2~3%를 계약금으로 요구할 수도 있다. 에이전트는 셀러의 마음을 잡기 위해 바이어가 최대한 많은 액수의 계약금을 제시할 것을 추천하기도 한다. 바이어가 만족할 만한 수준의 계약금을 제시하면 셀러는 주택가격 협상에 적극적인 태도를 보일 가능성이 높다고 전문가들은 말한다. 

그러나 무턱대고 높은 금액의 계약금을 내겠다고 하는 것은 피하는 게 좋다. 바이어측 사유로 계약이 취소되면 계약금 전액을 돌려받지 못할 수도 있기 때문이다. 

◇언제 지불해야 하나

대부분의 경우 셀러가 바이어의 오퍼를 수락하고, 바이어가 구매계약서에 서명하면 계약금을 타이틀 회사에 납부하도록 되어 있다. 일부 주에서는 부동산 브로커가 계약금을 전달받는다.

셀러에게 계약금을 전달하는 것은 피하도록 한다. 주택매매 과정이 순조롭게 진행되지 않을 경우 계약금 반환이 어려워질 수 있다. 바이어가 계약금을 납부한 후 주택구입 절차가 마지막 스테이지에 진입할 때까지 돈은 에스크로 어카운트에 보관되며, 이후 계약금은 다운페이먼트에 적용된다.

◇돈을 돌려받을 수 있나

만약 구매계약이 성사되지 못하면 적은 금액의 수수료를 뗀 후 나머지 계약금은 에스크로에 계속 보관하게 된다. 바이어가 계약금을 돌려받을 수 있는지는 구매계약에 명시된 여러 조건들을 꼼꼼히 따져본 후 결정되는 것이 일반적이다. 보통 바이어는 몇 가지 컨틴전시를 걸어놓고, 충족되지 않는 조건이 발생하면 선납한 계약금을 돌려받을 수 있는 통로를 열어 놓는다. 

구성훈 기자