렌더의 주택가치 평가는 무엇인가

바이어가 주택구입을 위한 모기지를 신청하는 과정에서 렌더가 고려하는 것 중 하나는 ‘부동산의 가치’이다. 렌더는 해당 주택의 가치를 객관적으로 평가하기 위해 ‘주택 감정(home appraisal)’을 실시한다. 부동산 가치평가 과정에 대해 알아본다.

◇가치평가란 무엇인가

셀러들은 가치평가를 통해 판매하고자 하는 집의 밸류를 측정해 시장에 내놓는 가격을 책정한다. 모기지 렌더의 가치평가 방법은 셀러가 하는 것과 다르다. 집의 사이즈, 로케이션, 컨디션, 수요 등을 종합적으로 고려한 뒤 가치를 뽑아낸다.

렌더는 주택감정 절차를 통해 바이어에게 융자를 발급하기 전 가치가 있는 부동산(주택)을 담보로 잡으려고 한다. 만약 바이어가 훗날 모기지 페이먼트를 납부하지 못하는 상황에 처할 경우 충분한 가치가 있는 집을 가져갈 수 있기 때문이다. 

만약 바이어가 구입하려는 집 가치가 감정을 통해 리스팅가격보다 낮게 나올 경우 셀러가 가격을 낮추거나, 바이어가 차액을 부담하거나, 구매를 포기해야 한다.

◇가치평가는 누가 하나

렌더는 제3자가 지정한 전문 감정사를 통해 해당 주택에 대한 가치평가를 실시한다. 렌더, 바이어, 셀러 모두 감정사와 아무런 관계가 없어야 한다. 객관적이고 공정하게 주택 가치를 뽑아내기 위해서다. 바이어가 개인적으로 감정사를 고용할 수 있으나, 이를 통해 산정한 주택가치는 공식적인 것으로는 인정받지 못한다. 

◇주택감정 시기와 비용은

연방정부는 리스팅가격 40만달러 미만 주택에 대해서는 감정을 의무화하지 않는다. 그럼에도 불구하고 웬만한 렌더는 감정을 요구한다. 보통 감정은 셀러가 바이어의 오퍼를 받아들인 후 실시되며, 비용은 바이어가 부담한다. 

감정비는 부동산 종류에 따라 다르지만, 평범한 단독주택인 경우 평균 348달러이다. 집을 방문하지 않고, 책상에 앉아 실시하는 ‘데스트톱 감정(desktop appraisal)’ 의 경우 비용이 훨씬 적게 든다. 

구성훈 기자