코로나 사태로 경제가 정상적으로 돌아가지 않으면서 모든 분야가 타격을 받고 있다. 세입자는 세입자대로 수입이 줄거나 없어서 렌트비를 내는데 어려움을 겪고 있고, 건물주는 건물주대로 렌트비 수입이 없어져서 모기지를 내는 것이나 건물을 유지하는 게 버겁다.  캘리포니아주에서 임시로 시행했던 세입자 보호법이 지난 1일로(2021년 10월1일)로 만료됐다.  

세입자 보호법이 만기되어서 가능하게 된 것 중 제일 큰 것이 지난 10월1일 이후에 렌트비가 체납되면 건물주가 렌트비 체납을 사유로 퇴거소송을 할 수 있게 된 것이다. 하지만 세입자가 렌트 보조프로그램을 신청한 상태면 퇴거소송을 진행할 수 없다. LA시에 거주하는 세입자에 한해서는 세입자를 보호하는 임시 긴급명령이 있어서 렌트비 체납을 사유로 퇴거소송을 할 수 없다.

현재 렌트비 체납 외에 ‘정당한 사유’가 있으면 퇴거소송이 허용되는데 그것은 리스위반, 불법행위나 보건위생 문제, 건물주나 건물주 가족을 입주시킬 때, 법적으로(안전문제로) 건물 전체를 비우라고 주나 시정부에서 명령을 받았을 때 등이다.

건물주가 세입자를 상대할 때 법적으로 금지된 행위는 계속해서 나가라고 하는 말, 편지, 문자, 행동, 최소 24시간 통지없이 무단 출입, 세입자를 상대로 하는 협박적인 말이나 행동, 렌트비를 일부러 안 받는 행위, 집문 자물쇠를 임의로 바꾸거나 해서 집에 못 들어가게 하는 행위, 가스, 물, 전기 등을 꺼버리는 행위 등이며 건물주만이 아니라 매니저나 직원이 하는 행위가 다 포함된다. 이런 행위는 세입자에게 고소를 당할 수 있고 시당국에서 벌금을 매길 수도 있다.

퇴거소송(Eviction 또는 Unlawful Detainer 불법점유)은 다른 정규 민사소송에 비해 약식수속 절차이다. 부동산 재산권 보호와 경제 활성화를 위해 퇴거절차를 빠르게 진행하도록 법으로 허용한 것이다. 퇴거소송은 재판까지 가는데 LA 카운티 법원을 기준으로 보통6~8주 정도 걸린다.

퇴거소송은 모든 게 통지서로부터 시작된다. 보통 3~5일 통지서를 사용하는데, 건물주는 퇴거사유를 통지서에 명시해야 한다. 제대로 퇴거사유가 명시되어 있지 않으면 통지서 자체가 무효하다고 판단되어서 퇴거소송을 해도 기각될 수 있다. 렌트비 체납이 사유면 언제부터 언제까지 얼마 액수의 렌트비가 체납되었는지 명시해야 하며, 언제 어디로 렌트비를 내야 하는지 명시해야 한다. 요구하는 체납된 렌트비 액수에는 연체금이나 이자를 포함할 수 없다. 불과 5달러가 더 부과된 렌트비 체납 통지서를  발급했다고 퇴거소송을 패소한 판례가 있다. 퇴거소송 자체가 약식수속 절차이기 때문에 모든 서류가 법적으로 합당하도록 요구한다. 불법행위가 있으면 그 행위가 무엇인지 리스사항 위반이라면 리스의 어떤 부분을 위반하고 있는지 시정할 기간과 함께 통지서에 명시해야 한다.

퇴거통지서 날짜가 만기가 되면 건물주는 비로서 법원에 퇴거소장을 접수할 수 있다. 법원에 소환장과 고소장(SUMMONS AND COMPLAINT)을 접수해서 사본을 받으면 세입자에게 송달해야 소송이 시작된다. 송달은 세입자에게 직접 고소장을 전달하거나 또는 집에 있는 18세 이상의 사람에게 대리 송달이 가능하다. 그렇게 송달을 할수 없는 경우에는 세입자 집 문에 고소장을 붙이고 우편으로 보내는 것도 가능하지만 법정명령을 받아야 한다. 법원에서는 세입자에게 퇴거소송이 접수되었다고 통지서를 대부분 보낸다.

소송을 당하는 세입자에게 중요한 것은 고소장을 받은 날짜에서 5일 안에 답변서를 법원에 제출해야 한다. 5일에는 공휴일과 휴일(토, 일)은 포함이 안된다. 답변서를 5일 내에 접수하지 않으면 5일 후에 건물주는 궐석처리 신청과 함께 궐석 판결문 신청(피고없이 재판)을 할 수 있다. 그럴 경우 건물주 승소로 보통 재판없이 자동 판결문이 나온다.

세입자가 5일 내에 답변서를 법원에 접수하면 건물주나 세입자가 재판신청을 접수할 수 있다. 주로 건물주가 재판신청을 한다. 신청하면 2~3주안에 재판날짜가 잡히게 되며 판사는 보통 당일에 판결을 내린다. 많은 사람들이 착각하는 것 중 하나가 판사는 정의를 수호하는 사람이기 때문에 터무니 없는 케이스의 경우 판사의 재량으로 본인의 손을 들어 줄 거라고 생각하는 것이다. 판사는 전지전능한 독심술사가 아니다. 판사가 판결을 내릴 때 근거하는 것은 판사 앞에 제출되는 증거 서류와 당사자들과 증인들의 증언이다. 예를 들어 렌트비를 적게 내는 세입자를 쫓아내서 새로운 세입자에게 높은 렌트비를 받으려는 건물주의 목적이 뻔히 보인다고 하더라도 렌트비 체납을 사유로 한 퇴거소송에서 판사가 물어보는 것은 렌트비를 냈는냐, 렌트비 체납 통지서를 받고 주어진 기한 내에 렌트비를 냈는냐는 것이다. 

재판에서 세입자가 승소하는 경우에는 그 집에 계속 거주하게 되는 것이고 체납된 렌트비를 내라고 명령이 나올 수도 있고 변호사를 고용했다면(리스계약서에 명시되어 있는 경우) 변호사비를 받을 수 있다. 세입자가 패소한다면 건물주는 퇴거판결을 받게 되고 그 판결문을 가지고 LA셰리프국을 통해 세입자를 나가게 해달라고 신청할수 있다. 건물주는 개인으로 집행권한이 없다. 셰리프는 세입자에게 5일 안에 나가라는 퇴거통지서를 보내고 5일 후에 세입자를 강제로 퇴거시킬수 있다.

문의 (800) 867-3640