가주의 주택소유율이 전국에서 두 번째로 낮은 것으로 나타났다. /AP

전국 평균보다 10%포인트 낮아

중간 주택가격 85만2680달러

캘리포니아주의 주택 소유율은 약 55%로 전국에서 두 번째로 낮은 수준이며, 뉴욕주보다 높을 뿐 전국 평균보다 무려 10%포인트나 낮은 것으로 조사됐다.

UC버클리 연구진의 분석에 따르면 이는 집값 부담이 가장 큰 원인이다.

미국 전체의 단독 단독주택(single-family home) 중간가격은 42만6800달러인 반면, 가주에서는 85만2680달러에 달한다. 샌프란시스코의 경우 중간 가격은 100만달러를 훌쩍 넘는다. 

고정 모기지 금리가 여전히 6%대를 웃도는 상황에서, 이런 집값은 월 4000~6000달러 이상의 모기지 비용으로 이어진다. 해안가 고급 주거지를 제외하더라도 이는 일반적인 아파트 렌트비보다 훨씬 높은 수준이다.

상업용 부동산 회사 CBRE의 최근 분석에 따르면 오렌지카운티에서는 재산세·보험·유지비·HOA 비용 등을 포함한 주택 소유의 월 총비용이 평균 렌트비의 4배에 달한다. LA와 샌프란시스코에서는 주택 구입 비용이 렌트비의 3배, 전국 평균은 2배 수준이다. 

경제학자들과 주택 금융 전문가들은 다만 “상황에 따라 다르다”고 신중하게 말한다. 개인의 재정 상태, 선호, 거주하려는 지역, 거주 기간, 그리고 무엇보다 미래의 불확실성이 결정에 큰 영향을 미친다는 것이다.

그럼에도 불구하고 전국적으로 볼 때 렌트와 소유 간의 격차는 역사적 기준에서 크게 벗어나 있다고 워싱턴 D.C.에 본부를 둔 싱크탱크 어반 인스티튜트의 경제학자 로리 굿먼은 지적했다. 

굿먼은 2018년 주택 소유에 관한 보고서를 공동 집필하며, 대부분의 경우 월 상환 능력만 된다면 렌트보다 주택 구입이 재정적으로 유리하다는 비교적 명확한 결론을 내린 바 있다. 그는 당시 “주택 소유가 만병통치약은 아니지만, 현재의 패턴이 유지된다면 대부분의 주택 소유자에게 재정적 수익은 렌트보다 더 유리했다”고 썼다.

그러나 그 ‘현재의 패턴’은 더 이상 유지되지 않고 있다. 오늘날에는 급등한 집값과 높은 모기지금리, 그리고 대부분 지역에서 정체된 렌트비가 공존하고 있다. 굿먼은 “주택 소유는 더 이상 과거처럼 확실한 재정적 선택이 아니다”라고 말했다. 샌프란시스코를 예로 들면 희소한 단독주택의 평균 가격은 138만달러다. 다운페이 규모에 따라 다르지만 월 모기지 상환액은 약 6500달러에 이른다. 반면 평균 렌트비는 4350달러 수준이다.

이 같은 추가 비용이 장기적으로 보상받기 위해서는 주택 가격이 지속적으로 급등하거나, 렌트비가 큰 폭으로 오르거나, 혹은 모기지에 쓰이지 않은 자금을 투자할 수 있는 주식시장 등 다른 투자처의 수익률이 정체돼야 한다. 또는 이 모든 조건이 동시에 충족돼야 한다. 사실 많은 가주민들에게 이는 선택의 문제가 아니다. CBRE 보고서에 따르면 LA·샌디에이고·리버사이드·새크라멘토·샌호세·벤투라 등 주요 지역에서 월 주택 소유 비용을 소득의 40% 미만으로 유지하며 집을 살 수 있는 임차인은  한 자릿수 비율에 불과하다.

가주에서 임차인으로 사는 것 자체도 쉽지 않다. 전체 임차인의 절반 이상이 이미 소득의 30% 이상을 렌트비로 지출하고 있다. 하지만 선택에 의해 테넌트 생활을 하는 이들에게 임대는 반드시 나쁜 선택은 아니다. 

소유와 렌트 간의 큰 비용 격차 덕분에 자산이 있는 임차인은 그 차액을 저축하거나 투자할 수 있기 때문이다. 

가처분 소득을 하나의 자산에 모두 쏟아붓기보다는 자금을 분산 투자함으로써 위험을 줄일 수 있는 유연성도 임차인의 장점이다.

구성훈 기자