주택을 구입하기 앞서 자신의 재정상태를 분석하고, 철저한 계획을 세워야 한다고 전문가들은 강조한다. /AP

홈바이어의 현실과 해법

구매자 96% "어려움 겪는다"

다운페이 마련에 평균 6년

주택 소유에 대한 꿈이 여전히 쉽지 않다는 것은 이제 비밀도 아니다. 치솟는 주택 가격, 인플레이션, 높은 고정 모기지금리는 오늘날 주택 구매자들이 마주하는 대표적인 장벽들이다. 실제로 레이진(Raisin)의 ‘2025 주택구매 실태 보고서’에 따르면 주택 구매를 계획 중인 미국인의 96%가 “중대한 어려움”을 겪고 있다고 답했다. 가장 큰 문제는 역시 주택 가격 부담(53%)이며, 다운페이먼트를 충분히 모으지 못한다는 응답도 41%에 달했다. 이 때문에 많은 이들이 주택 구매를 위해 필요한 자금을 모으는데 수년이 걸리고 있으며, 그 기간 동안 시장 상황이 더 악화돼 목표가 더 멀어지는 경우도 적지 않다. 그럼에도 불구하고 전문가들은 여전히 실효성 있는 전략이 존재한다고 말한다.

◇변동성은 새로운 일상… 요동치는 모기지 금리

프레디맥(Freddie Mac)에 따르면 지난 10월 30일 기준 평균 30년 고정 모기지금리는 6.17%로 집계됐다. 이는 1년여 만에 가장 낮은 수준이다. 다만 향후 금리 하락 여부는 추가 금리 인하 등 새로운 경제 변수에 달려 있다고 리얼터 닷컴의 수석 이코노미스트 다니엘 헤일은 전망했다.

이 금리 수준을 최근 몇 년과 비교하면 변동성이 얼마나 컸는지 더 확연해진다. 같은 주차 기준 2020년 2.81%, 2021년 3.14%, 2022년 7.02%, 2023년 7.79%, 2024년 6.72%로 나타났다. 팬데믹 기간의 초저금리에서 불과 몇 년 만에 금리가 두 배 이상 급등한 것이다.

이처럼 출렁이는 금리는 주택 시장 전반에 파장을 일으킨다. 특히 다운페이먼트를 모으고 있는 구매 희망자들에게는 “얼마나 모아야 하는가”라는 기본적인 계산조차 어려워진다.

섹스턴 어드바이저리 그룹의 CEO 스티브 섹스턴은 “팬데믹 시기와 2023년 사이 금리가 두 배 이상 변한 것만 봐도 시장 타이밍을 맞추는 일이 거의 불가능하다는 사실을 알 수 있다”고 말했다. 그는 “금리는 통제할 수 없지만, 부채·신용 점수·저축 습관은 통제할 수 있는 영역”이라며 계획에 유연성을 갖추는 것이 핵심이라고 강조했다.

또한 그는 “금리가 1~2% 오르거나 내렸을 때 어떻게 구매력에 영향을 미치는지 가상의 시나리오를 돌려보는 것이 도움이 된다”고 조언했다.

◇평균 6년의 절약… 너무 긴 걸까?

레이진 보고서에 따르면 주택 소유자들은 다운페이먼트를 마련하는데 평균 6년이 걸렸다고 답했다. 

반면 현재 주택 구매를 준비 중인 이들은 이미 4년 8개월 동안 저축해왔다고 한다. 그렇다면 6년이라는 기간은 너무 긴 걸까?

레이진의 CEO 체틴 두란소이는 “6년이 길게 느껴질 수 있지만 오늘날 미국의 현실을 고려하면 충분히 이해 가능한 기간”이라고 설명한다. 그는 “가격과 금리가 높아진 만큼 의미 있는 다운페이먼트를 모으는데 시간이 걸리는 것은 실패가 아니라 규율의 문제”라며 “완벽한 타이밍은 없고, 중요한 것은 꾸준함과 전략”이라고 말했다.

다만 일부 전문가들은 6년 이상이 걸릴 경우 다른 인생 계획을 늦출 수 있다는 점을 지적한다. 개인 금융 전문가 보비 레벨은 “대학원 진학으로 경력과 소득이 지연되는 것처럼, 다운페이먼트에 집중하는 동안 다른 재무 목표를 희생하게 될 수도 있다”고 설명했다. “그렇다고 주택 구매가 잘못된 선택이라는 의미는 아니며, 단지 이런 기회비용을 인지해야 한다는 것”이라고 덧붙였다.

◇다운페이먼트를 준비하는 이들을 위한 추가 전략

두란소이 CEO는 목표를 구조화하는 것이 핵심이라고 강조한다. 마치 공과금을 내듯 자동이체로 별도 계좌에 저축을 설정해 습관화하는 방식이다. 또한 예치 장소의 전략적 선택도 중요하다. “다운페이먼트 자금은 안전하고 유동적이며 적절한 이자를 받을 수 있어야 한다”며 고수익 예금 계좌나 단기 CD(예금증서)를 활용할 것을 조언했다.

아울러 그는 주택 구매 준비 기간 동안 부채를 줄이고, 신용 점수를 개선하며, 비상금도 마련해 두는 것이 구매 과정 전반을 훨씬 수월하게 만든다고 말했다. “저축 기간 동안 다져진 금융 습관이 결국 안정적인 주택 소유로 이어진다”고 강조했다.

한편, 하스파이어 홀딩스 공동창업자이자 CEO 세르지오 알토마레는 너무 많은 금액을 다운페이먼트에 넣지 말라고 조언한다. 불필요한 비용이나 모기지 보험을 피할 만큼만 충분히 넣되, 자산 대부분을 집 한 채에 묶어두지 말라는 것이다. 그는 남는 자본을 다른 자산에 투자해 수익을 얻으면 모기지 부담을 자연스럽게 헤지하는 효과도 있다고 설명했다.

구성훈 기자