LA에서 저소득층 주택 프로젝트 개발 신청이 증가하고 있다. /AP

개발업자들 앞다퉈 신청

LA시 '행정명령 1호' 효과

2029년까지 47만 유닛 목표

부동산 개발업자들은 그동안 “전 세대를 위한(100% 저소득층용) 아파트를 짓는 것은 수익성이 맞지 않는다”고 말해왔다. 

그러나 최근 LA에서는 이 사업이 가장 ‘뜨거운’ 개발 분야로 떠올랐다.

부동산 전문 사이트 ‘리얼터 닷컴’에 따르면 LA 전역의 아파트 개발업자들이 100% 저소득층 주택 프로젝트를 앞다퉈 신청하고 있다. 이 같은 열기는 승인 대기 기간을 약 1년에서 60일로 단축하는 새로운 정책 덕분이다. 

LA시는 2022년 12월 이 정책인 '행정명령 1호(ED1)'를 시행한 이후 약 4만2300유닛의 저소득층 주택건설 계획이 접수됐다고 시장실이 밝혔다. 이중 약 3만1700유닛(75%)이 이미 승인을 받았다. 

이는 ED1 시행 이전 3년 동안 승인된 저소득층 주택 규모의 두 배가 넘는 수준이다. 새 절차는 세입자 전체가 도시 중위소득의 80% 이하를 버는 가구를 대상으로 하는 100% 저소득층 프로젝트에 대해 공청회나 시의회 표결 절차를 생략한다.

이 정책은 시장가격 아파트만 지어온 개발업자들까지 끌어들이고 있다. 랜드연구소(RAND)의 주거·노숙인 연구센터 공동소장 제이슨 워드는 “ED1 같은 정책은 시장가 개발업자들도 비(非) 럭셔리 아파트를 충분히 지을 의지가 있음을 보여준다”며 “단지 그럴 환경을 만들어 주면 된다”고 말했다. 미국 전역에서도 주택난 해소를 위해 규제를 완화하는 유사 정책이 확산하고 있다.

올해 개빈 뉴섬 캘리포니아 주지사는 주택 개발을 지연시키는 대표적 환경심사 제도를 일부 완화했으며, 뉴욕시 유권자들은 최근 저소득층 주택 승인 절차를 신속화하는 여러 발의안을 통과시켰다.

한편 올해 초에는 전국 각지의 개발업자 5명이 ED1을 활용하기 위해 LA에 ‘파소(Passo)’라는 신생 개발사를 설립했다. 파소는 이미 15유닛 규모의 첫 프로젝트를 완공했으며, 600유닛 이상이 공사 또는 계획 단계에 있다. ED1 덕분에 수개월의 일정 단축과 수만 달러의 비용 절감 효과를 얻었다는 것이다.

파소의 다니엘 글림처 대표는 “LA로 온 유일한 이유는 ED1 때문”이라며 “LA에서는 시장가 다세대 주택 개발이 사실상 수지가 맞지 않는다”고 말했다. 다만 ED1이 모든 주거 문제를 해결하는 것은 아니다. 높은 금리와 대출 시장 둔화로 인해 저소득층 주택 프로젝트의 자금 조달과 착공이 어려워지고 있으며, LA시 주택국은 연방지원 축소를 이유로 섹션8 보조금까지 삭감했다. 고가주택 시장에서도 530만달러 이상 부동산 거래에 부과되는 LA의 고액 거래세(Ultra Millionaire Tax)는 투자자의 외면을 초래하고 있다고 개발업자들은 지적한다.

이로 인해 LA는 2029년까지 46만6000유닛 허가 목표 달성에 여전히 뒤처져 있으며, ED1을 통해 승인된 프로젝트 또한 실제 착공으로 이어지는 속도는 더디다.

모든 개발업자가 ED1을 환영하는 것은 아니다. LA의 저소득층 주택 개발업체인 소라 임팩트(SoLa Impact)의 마틴 무오토 대표는  ED1에 참여했던 일부 개발업자들이 건설 부담을 피하기 위해 새로 인허가된 토지를 되팔려고 한다며 자신이 이미 “수십 건의 매각 제안”을 받았다고 말했다.

여기에 님비(NIMBY·지역 개발 반대) 여론이 커지면서 캐런 배스 LA 시장은 ED1 일부를 제한하는 조치를 도입했다. 예를 들어 단독주택 지역에 들어서는 프로젝트에는 ED1이 더 이상 적용되지 않으며, 개발업자가 받을 수 있는 인센티브와 수수료 면제도 제한됐다.

LA 개발업자 스티븐 샤이브는 “ED1을 상당히 약화시켰다”며 “개발 가능성을 제약하고 있다”고 비판했다. 그의 회사인 제너레이션 리얼에스테이트 파트너스는 ED1 도입 초기 가장 먼저 뛰어든 업체 중 하나였지만 최근 지은 44유닛 100% 저소득층 건물을 운영해본 결과 “ED1은 한 번으로 충분하다”고 말했다.

그럼에도 불구하고 ED1을 LA 시 법률에 영구적으로 포함시키기 위한 논의가 진행 중이다. 이 조례는 LA에서 이전에는 존재하지 않았을 새로운 저소득층 주택 개발 파이프라인을 만들어 냈다. 

구성훈 기자 la@chosundaily.com