일부 홈빌더가 0.99%짜리 초저금리 모기지 상품을 선보여 주택시장에 활기를 불어넣을 것으로 기대된다. /AP

전국 주택시장 침체 속

0.99% 모기지금리 등장

건설사들 총력 마케팅

미국에서 첫 홈바이어들의 평균 연령이 사상 최고치인 40세에 도달했다. 높은 주택 가격, 완강한 모기지금리, 제한된 매물 공급이 복합적으로 작용하면서 내집마련 시점은 1991년의 28세에서 2022년 36세, 2024년 38세로 꾸준히 늦춰졌고, 올해는 마침내 40세를 기록했다. 이 같은 흐름은 주택시장 진입이 그만큼 어려워졌음을 상징한다. 연방준비제도(Fed)의 최근 기준금리 인하에도 불구하고 모기지 금리는 여전히 높은 수준을 유지하고 있으며, 많은 잠재적 구매자들에게는 큰 부담으로 작용하고 있다. 이런 가운데 미국 최대 주택건설사 D.R. 호튼(D.R. Horton)이 파격적인 모기지 인센티브 프로그램을 내놓으며 시장에 활기를 불어넣고 있다. 이 회사는 자격 요건을 충족한 바이어들에게 1% 미만의 초저금리(0.99%) 모기지 상품을 제공하고 있다. 40만달러짜리 주택에 10%의 계약금을 납부할 경우, 첫해에만 월 1000달러 가까운 절감 효과가 발생하며, 이는 약 36%의 비용 절감에 해당한다.

◇건설사들이 ‘금리 인하’에 나선 이유

부동산 전문 사이트 '리얼터 닷컴'의 9월 주택시장 보고서에 따르면 전국적으로 매물은 늘었지만 거래는 정체된 상태다. 총 매물은 전년 대비 13% 증가해 22개월 연속 상승세를 기록했지만 바이어들의 관망세로 인해 거래량은 여름 이후 큰 변화가 없다. 

리얼터 닷컴의 조엘 버너 수석 이코노미스트는 “건설사들이 재고를 처분하기 위해 모든 수단을 동원하고 있다”며 “모기지 금리 인하 같은 대형 인센티브는 매수자를 끌어들이기 위한 대표적 전략”이라고 설명했다. 현재 미국의 평균 모기지 금리는 역사적 평균치인 7.7%보다는 낮지만 여전히 대부분의 기존 주택 소유주(81%)가 누리고 있는 6% 미만 금리보다 훨씬 높은 수준이다.

버너는 “6%대 이상의 금리에 대한 심리적 부담이 여전히 크다”며 “건설사들이 직접 금리를 낮추는 방식은 가격을 급격히 인하하지 않고도 구매 심리를 자극하는 효과적인 방법”이라고 덧붙였다. 또한 신축 주택 시장은 기존 주택 시장보다 공급 기간이 길고 가격이 안정적이어서 건설사들이 금리 인하 프로모션을 마케팅 도구로 활용할 여지가 크다고 설명했다.

◇‘0.99% 모기지’ 어떻게 작동하나

D.R. 호튼의 초저금리 프로그램은 ‘임시 금리 인하(temporary rate buydown)’ 방식을 활용한다. 

대출 기간(30년)에 걸쳐 금리를 낮추는 대신 초기 몇 년간의 이자 비용을 건설사가 보조하는 방식으로, 바이어들의 초기 부담을 줄여준다.

현재 프로모션에 따르면 첫해 금리는 0.99%, 2년차 1.99%, 3년차 2.99%, 4년차 3.99%가 적용되며, 이후 시장 금리로 전환된다. 40만달러 대출 기준으로 월 불입금은 첫해 약 1700달러에서 시작해 4년차에는 2425달러까지 상승하고, 이후 약 2933달러 수준으로 안정된다. 4년 동안의 누적 절감액은 약 4만달러에 달한다.

버너는 “이 프로그램은 실질적으로 집값 할인 효과를 제공하는 것과 같다”며 “구매자가 감당 가능한 월 납입액을 확보하는 것이 핵심이며, 금리 인하를 통해 동일한 효과를 얻을 수 있다”고 강조했다.

D.R. 호튼 외에도 레나(Lennar Corp.) 등이 비슷한 전략을 펼치고 있다. 레나는 최근 ‘인벤토리 클로즈아웃 세일(Inventory Close-Out Sale)’을 열어 최초 7년간 3.99% 변동금리를 제공하고, 마감비용 1만5000달러 지원 혜택을 내걸었다.

◇바이어에게 주는 혜택과 유의점

초저금리 모기지의 가장 큰 장점은 낮은 초기 부담이다. 금리 1% 미만으로 시작하면 첫 몇 년간 재정적 여유를 확보할 수 있고, 여윳돈을 원금 상환에 더 투입해 자산 축적 속도를 높일 수 있다. 또한 금리가 장기적으로 하락할 경우 추후 재융자(refinancing)를 통해 영구적으로 낮은 금리를 확보할 수도 있다. 일부 건설사들은 여기에 마감비용 지원, 무료 가전제품, 인테리어 업그레이드 등 추가 혜택을 결합해 구매 유인을 강화하고 있다. 

다만 전문가들은 “이자 인하 기간이 끝난 뒤에도 상환이 가능한지를 반드시 확인해야 한다”고 경고한다. 또한 향후 금리 하락이 보장되지 않기 때문에, 재융자가 항상 가능한 것은 아니라는 점도 유의해야 한다. 버너 이코노미스트는 “건설사들은 정가를 유지하면서 금융 혜택으로 경쟁하려 하지만, 어떤 구매자에게는 단순한 가격 인하가 더 실질적인 혜택이 될 수도 있다”고 조언했다.

구성훈 기자 la@chosundaily.com