오신석 CPA

오신석 회계그룹 대표

많은 납세자들이 주택을 담보로 한 Home Equity Loan 또는 Home Equity Line of Credit(HELOC)을 활용하여 자금을 조달합니다. 그러나 2018년 이후 세법이 개정되면서 이러한 대출의 이자공제가 까다로워졌습니다. 현재는 대출금의 용도(use of proceeds)가 공제 가능여부를 결정하는 핵심 요건으로 작용합니다.

미국 세법 Internal Revenue Code §163(h)(3) 은 납세자가 부담한 주택담보대출의 이자 중 일정 부분을 itemized deduction으로 공제할 수 있도록 허용합니다. 하지만 2017년 제정된 Tax Cuts and Jobs Act(TCJA) §11043 조항에 따라 2018년부터 2025년까지는 “home equity debt”의 개념이 대폭 축소되었습니다. 해당 기간 동안 이자공제를 받기 위해서는 대출이 “home acquisition debt”, 즉 주택을 구입(buy), 건설(build), 또는 실질적으로 개선(substantially improve) 하기 위한 목적이어야만 합니다.

이 규정은 IRS Notice 2018-32에서도 명확히 해석되었습니다. 단순히 기존 주택을 담보로 자금을 빌려 개인적 소비나 신용카드 상환, 자녀학비, 의료비 등에 사용했다면 해당 대출은 home acquisition debt으로 간주되지 않으며, 따라서 그 이자는 전혀 공제되지 않습니다. 예를 들어, 주택을 담보로 7만달러를 빌려 부엌을 리모델링하거나 욕실을 확장한 경우는 명백히 “substantial improvement”에 해당하여 공제가 가능하지만, 같은 금액을 자녀의 대학등록금이나 의료비로 사용한 경우에는 공제 대상이 아닙니다.

또한 공제 가능한 부채의 한도도 제한됩니다. 2017년 12월 15일 이전에 발생한 부채(grandfathered debt) 는 IRC §163(h)(3)(F)(i) 에 따라 부부공동 신고 시 최대 100만달러까지 이자공제가 허용됩니다. 그러나 그 이후 발생한 신규 부채는 §163(h)(3)(F)(ii)에 의해 최대 75만달러(또는 부부 별도 신고 시 37만 5000 달러)로 축소됩니다. 이미 기존 모기지 잔액이 한도에 도달한 경우, 추가로 발생한 home equity loan의 이자는 공제할 수 없습니다.

한편, 주택담보대출이 개인용이 아닌 투자(investment) 또는 사업(business) 목적으로 사용된 경우에는 예외가 적용됩니다. Treasury Regulation §1.163-10T 에 따르면, 투자용 부동산 구입을 위한 대출의 이자는 Schedule E(임대소득)에서, 사업용 자산을 위한 대출은 Schedule C(사업소득)에서 공제할 수 있습니다. 따라서 단순히 개인주택을 담보로 했다고 해서 모든 이자가 불공제되는 것은 아니며, 사용 목적에 따라 공제 위치가 달라집니다.

결국 핵심은 “담보의 형태”가 아니라 “대출금이 실제로 어떻게 사용되었는가”입니다. 세금보고 시에는 대출금 사용 내역과 주택 개선 공사에 대한 증빙(계약서, 인보이스, 견적서 등)을 명확히 보관해야 하며, 이는 IRS 감사 시 중요한 근거가 됩니다. 문의 (213) 822-2226