가격만 보고 차압 매물을 덥썩 물면 안 된다. 홈인스펙션을 꼭 거쳐야 한다. /AP

차압주택 구입 괜찮을까

가격은 싸지만 수리비는

꽤 비쌀 수 있어 주의 필요

최근 주택 시장에서 ‘차압주택(Foreclosed Home)’이 다시 주목받고 있다. 모기지 상환에 실패한 주택이 금융기관에 의해 경매로 넘어가거나 은행 소유로 전환되면서 일반 시세보다 10~20% 저렴한 가격에 매물로 나오는 경우가 많기 때문이다. 그러나 ‘싼 게 비지떡’이라는 말처럼 차압주택의 경우 꼼꼼한 검토 없이는 큰 손실을 입을 수 있다는 경고도 뒤따른다. 부동산 데이터 분석기관 ATTOM에 따르면 2025년 8월 현재 미국 내 차압절차가 진행 중인 부동산은 총 3만5697건으로 나타났다. 이는 전월 대비 1% 감소했지만 전년 동월 대비로는 18% 증가한 수치다. 지난 2월 발표된 차압 보고서에 따르면 델라웨어, 일리노이, 네바다가 전국 평균을 훨씬 웃도는 차압률을 기록했으며, 최근 들어서는 플로리다와 사우스캐롤라이나도 높은 차압률을 보였다. 

◇차압주택이란?… 페이먼트 연체로 은행 소유로 전환된 부동산

차압주택은 홈오너가 모기지를 제때 상환하지 못해 금융기관이 해당 부동산의 소유권을 넘겨받은 상태를 의미한다. 주택은 대개 경매 절차를 통해 판매되며, 낙찰자가 없을 경우 해당 은행 또는 정부기관이 소유권을 갖게 된다.

이처럼 'REO(Real Estate Owned)' 주택은 사실상 ‘은행 소유주택’이며, 주택 보유를 원하지 않는 금융기관은 손해를 최소화하기 위해 시세보다 저렴한 가격에 매물로 내놓는다. 평균적으로 실제 가치보다 약 15% 낮은 가격에 거래되는 경우가 많다. 또한, 일부 정부기관이 보유한 REO 주택은 ‘HUD 주택’으로 분류되며, 일정 요건을 충족한 사람에게는 시장가보다 더 낮은 가격에 제공되기도 한다.

◇싸다고 덜컥 사면 위험… 'As-Is' 조건 주의해야

차압주택은 대부분 ‘현 상태 그대로(As-Is)’ 판매되므로 수리나 하자에 대한 책임은 모두 바이어에게 있다. 특히 경제적으로 어려운 상황에서 방치된 집은 구조적 결함, 누수, 곰팡이, 배관 문제 등 심각한 손상이 있을 가능성이 높다. 

일반 주택거래와 달리 차압주택의 경우 기존 소유주가 결함을 공개할 법적 의무도 없기 때문에 ‘보이는 것’ 외에는알 수 없는 상태로 거래가 이루어진다. 시카고 소재 주거용 리노베이션 금융업체 레노보 파이낸셜의 에릭 워크먼 이사는 “차압주택을 매입하려는 경우에는 반드시 몇 가지 절차를 선행해야 한다”고 조언한다.

◇차압주택 구매 전 반드시 체크할 사항들

1. 방치 기간 및 손상 여부 조사

얼마나 오랫동안 비어 있었는지, 겨울철 동파 등으로 주요 구조에 손상이 있었는지 반드시 확인해야 한다. 상태가 너무 나쁘면 일반 모기지 대출 자체가 불가능할 수 있다.

2. 전문가에 의한 홈 인스펙션

구조적 문제, 전기·수도 설비, 곰팡이 여부 등을 점검받고, 수리비용 예상 견적을 받아봐야 한다.

3. 대출·점검 조건부 계약 (Contingency) 제안

수리 비용이 예상보다 크거나 대출 승인이 어렵다면 계약을 파기할 수 있는 조건부 조항을 넣을 것을 고려할 수 있다. 단, 은행 측에서 이를 수용하지 않을 가능성도 높다.

4. 타이틀 검색 필수

부동산 소유권에 세금 체납, 법적 분쟁, 미납 공과금 등이 얽혀 있을 수 있다. 일리노이 소재 Proper Title의 벤 니언버그 부사장은 “IRS 세금 유치권 같은 경우는 새 소유자가 책임지게 되는 경우도 있다”며 타이틀 조사 없이는 치명적인 부담을 떠안을 수 있다고 경고했다.

◇실속 vs 리스크… 냉정한 판단 필요

저렴한 가격이 매력적인 차압주택이지만, 수리비용·법적 위험 등 ‘숨은 비용’까지 계산해야 진정한 실속을 챙길 수 있다. 전문가들은 “자칫 잘못하면 고쳐 쓰는 비용이 더 들 수도 있다”며 “구매 전 꼼꼼한 조사와 전문가의 도움을 받는 것이 필수”라고 강조한다.

구성훈 기자