렉스 유 Newmark Korea Desk 대표

2025년 2분기 현재 Greater Los Angeles(Greater L.A.) 지역의 산업용 부동산 시장은 대내외적인 불확실성 속에서 다소 주춤한 흐름을 보였다. 

임대 활동은 일정 수준을 유지했지만 공실률은 전년 동기대비 1.3%p 상승한 4.7%를 기록했다. 이는 10분기 연속 음의 흡수율(Net Absorption)을 이어가며, LA 시장이 과거와 같은 공급 부족의 시장이 아님을 시사한다.

이번 분기 전체 순 흡수율은 마이너스 110만 스퀘어피트(SF)로 나타났으며, 가장 큰 면적의 임대 종료는 다운타운 LA와 San Fernando Valley 지역에서 발생했다. 특히 LA다운타운은 42만 SF 이상이 시장에 재공급되며, 공실 증가를 이끌었다. 

동시에, 총 공급 가능 면적(availability)은 7.5%로 전분기보다도 높아졌고, 서브리스(전대) 비중도 1.3%로 상승 추세이다.

가장 주목할 점은 임대료 하락이다. 평균 순임대료는 $1.27/SF(Triple Net 기준)로, 전년 대비 17.5%나 하락하며 2022년 수준으로 회귀했다. 이는 테넌트 수요의 위축과 함께 공급 증가가 맞물린 결과로 풀이된다. 전통적으로 견조했던 South Bay와 San Gabriel Valley 지역마저도 임대료 하락과 흡수율 감소를 피하지 못하고 있다.

그럼에도 불구하고 물류(로지스틱스) 기업들의 임대 활동은 꾸준히 이어지고 있습니다. 예를 들어 YS Express는 Commerce 지역에서 44만5767 SF 규모의 서브리스 계약을 체결했으며, Hyperdyne, iDC Logistics 등의 신규 입주도 있었다. 전체 임대 거래 중 59%는 물류업종이 주도했으며, 이는 여전히 전자상거래와 연계된 수요가 시장을 뒷받침하고 있음을 보여준다.

한편, 투자 시장도 다소 조정세를 보이고 있다. 2025년 2분기 총 거래액은 약 9억 달러로, 전분기 대비 18% 감소했지만 전년 동기 대비로는 13.7% 증가한 수치이다. 투자자 유형을 보면 68.4%가 개인 또는 비공공(private) 투자자로 나타나 시장의 보수적 기조를 반영한다. 이 중 가장 큰 거래는 Santa Fe Springs의 냉장창고 시설을 W.P. Carey가 1.4억달러에 매입한 사례였다.

현재 약 720만 SF의 물량이 공사중이며, 이는 전년보다 11% 감소한 수치이다. South Bay 지역에만 87만 SF 이상이 건설되고 있고, San Fernando Valley에서도 공급이 이어지고 있어 향후에도 공실 압박이 지속될 가능성이 있다.

종합적으로 보면 Greater L.A.의 산업용 시장은 임대료 하락, 공실 증가, 거래 둔화라는 ‘3중 압력’ 속에 조정기에 접어들고 있다. 그러나 장기적인 관점에서는 항만 물동량 증가(올해 5월까지 12.2% 증가), 로지스틱스 중심의 구조, 제한적인 토지 공급 등의 구조적 강점이 여전히 유효하다.

따라서 지금은 ‘보수적 매수’ 또는 ‘리포지셔닝 전략’이 유효한 시점이다. 현재의 조정기를 활용하여 우량 입지를 선점하거나, 임대료가 낮아진 시점에서 장기 고정 임대계약을 유도하는 전략이 필요하다. 

앞으로의 투자 판단은 지역별 수급 구조, 산업별 수요 변화, 글로벌 교역 흐름 등을 종합적으로 고려해야 할 시점이다.

문의 (213)537-9691