렉스 유 Newmark Korea Desk 대표

2025년 2분기 실리콘밸리 R&D(연구개발) 부동산 시장은 활발한 임대 수요 증가에도 불구하고 공실률이 다시 소폭 상승하며 ‘엇갈린 신호’를 보였다. 

이번 분기 공실률은 전분기 대비 0.2%p 오른 11.9%를 기록했고, 전체 이용 가능률(availability rate)도 14.5%로 상승했다. 그 배경에는 대형 임차인의 계약 종료 및 반납(sublease) 물량 증가가 자리잡고 있다.

총 순흡수 면적(Net Absorption)은 -31만5000 스퀘어피트(SF)로 2024년 이후 처음으로 다시 마이너스로 전환되었고, 이는 Mountain View, Fremont, Santa Clara 지역에서 대규모 임대종료가 있었던 영향이 컸다. 

다만, Milpitas, North San Jose, Sunnyvale에서는 긍정적인 임대 증가 나타났으며, 대부분은 10만 SF 이하의 중소형 임대 계약에서 비롯되었다.

흥미로운 점은 이러한 공실 증가에도 불구하고, 실질적인 임대 수요는 눈에 띄게 증가했다는 것이다. 이번 분기 오피스 및 R&D 수요는 전분기 대비 무려 47% 급증한 1000만 SF에 달했다. 이는 2019년 말 이후 최대 수치로 특히 인공지능(AI) 및 바이오 관련 기업들의 활약이 두드러졌다. 전체 주요 25개 임대 계약 중 44%가 AI 및 AI 연관 기업, 19%가 자동차 관련 기업이었다.

임대료는 전체 평균 $2.95/SF(NNN 기준)로 전분기 대비 소폭 하락했지만, 지역별 편차는 여전히 크다. Palo Alto는 평균 $5.80로 최고 수준을 유지했고, 반면 San Jose IBP 지역은 $1.74로 가장 저렴했다. 고급 R&D 빌딩과 기능적 한계를 가진 구형 건물 간 가치 차별화가 심화되는 모습이다.

한편, 현재 두 동의 R&D 건물이 건설 중으로 총 38만 SF 규모이다. 이 중 하나는 AI 기업을 겨냥해 고전력(4000암페어) 인프라를 갖춘 설계로 전력 확보가 중요한 시장 트렌드를 반영하고 있다. 실제로 현재 실리콘밸리에서 가장 큰 병목 요인은 ‘전력’이다. AI, 반도체, 바이오 기업들이 요구하는 고용량 전력이 일부 지역에선 공급을 초과하고 있어, 향후 부동산 가치 역시 전력 수급 환경에 따라 좌우될 가능성이 크다.

투자시장에서는 여전히 재개발 또는 토지 가치 중심의 거래가 주를 이루고 있다. Milpitas 지역의 Goodman 거래(32만 SF, $40M)는 토지 가치로 평가되었으며, Costco의 San Jose 거래도 재개발 목적의 인수였다. 이는 실리콘밸리 R&D 시장이 단기 수익보다 장기 가치 상승에 기반한 전략적 접근이 필요함을 보여준다.

요약하자면, 실리콘밸리 R&D 부동산 시장은 단기적으로는 공실률 상승과 임대료 조정이 불가피하지만 AI 및 기술 기반 수요의 강세, 전력 인프라 중심의 리포지셔닝 움직임, 그리고 투자자들의 재개발 중심 시각을 고려할 때, 중장기적으론 여전히 유망한 투자처로 평가할 수 있다.

문의 (213)537-9691