주택구입 절차는 복잡하지만 꼼꼼히 준비한 후 하나씩 스텝을 밟으면 일이 쉽게 풀릴 수 있다. /AP

주택구입에 필요한 절차와 걸리는 시간

오픈하우스 참석 전 재정상태 확실히 점검

모기지 사전승인 레터 오퍼와 함께 제출

홈쇼핑을 하고, 셀러에게 오퍼를 제출하고, 주택감정 및 홈인스펙션을 실시하고, 클로징 절차를 밟는 등 주택구입은 은근히 복잡한 작업이다. 그러나 차근차근 스텝을 밟아가면 별 문제 없이 내집 마련의 꿈을 이룰 수 있다. 주택구입에 필요한 절차는 무엇이고 내집을 마련하는데 어느 정도 시간이 걸리는지 짚어본다.

◇얼마나 오래 걸리나

집을 사는데 어느 정도의 시간이 걸릴지 ‘예측’하는 것은 사실상 불가능하다. 주택시장 상황과 어떤 집을 사는지 등에 따라 6개월에서 1년 정도 걸릴 수 있다. 만약 살던 집을 팔고 다른 집을 사야 하는 상황에 처했다면 당장 집을 구입하지 못할 경우를 대비해 거주할 장소를 확보하는 것이 급선무다.

◇1단계- 다운페이먼트 및 기타 자금 마련

대부분의 홈바이어는 주택구입을 위해 모기지론이 필요하다. 오픈하우스 방문을 시작하기 전에 재정상태를 전체적으로 점검한다. 크레딧스코어 확인, 다운페이먼트*클로징에 필요한 현금 확보, 새로운 빚 발생 예방, 세금보고서류·W-2·은행 스테이트먼트·임금명세서 등 재정관련 서류 정리 등 할 일이 많다. 

◇2단계- 모기지 사전승인 받기

집을 현찰로 구입할 재력을 갖추지 않은 이상 모기지론을 신청해야 한다. 모기지론을 받기 위해서는 사전승인을 먼저 받아야 한다. 몇몇 렌더와 접촉해 필요한 서류들이 무엇이고, 어떤 조건으로 융자취득이 가능한지 파악한다. 대체로 세금보고서류, 임금명세서, 은행 스테이트먼트 등이 필요하며 렌더는 신청자의 인컴, 크레딧 히스토리, 소득대비 부채비율(DTI) 등도 고려한다. 

◇3단계- 홈쇼핑 하기

아마도 주택구입 과정에서 가장 시간이 오래 걸리는 것은 구입을 원하는 집을 찾는 것이다. 

주택시장이 뜨거우면 마음에 드는 집을 찾는데만 6개월~1년이 걸릴 수 있다. 가장 효과적인 방법은 신뢰할 수 있는 부동산 에이전트의 도움을 받는 것이다. 가능하면 모기지 사전승인 레터를 받은 후 에이전트를 물색한다. 

◇4단계- 셀러에게 오퍼 제출하기

마음에 드는 집을 찾았으면 다음 할 일은 셀러에게 오퍼를 제출하는 것이다. 이와 관련, 에이전트가 큰 도움을 줄 수 있다. 만약 집을 올 캐시로 구입할 생각이면 오퍼와 함께 현찰이 있다는 증명서류를 첨부한다. 모기지론을 사용하는 경우 렌더로부터 발급받은 사전승인 레터를 오퍼와 함께 제출한다.

◇5단계- 모기지론 신청 완료하기

셀러가 바이어의 오퍼를 받아들인 후 양자가 매매계약서에 서명하면 모기지론 신청을 완료할 준비가 된 것이다. 홈바이어가 빼먹지 말아야 할 것 중 하나는 홈인스펙션이다. 인스펙션은 바이어를 위한 안전장치나 다름 없다. 인스펙션 과정에서 중대한 결함이 발견되면 매매 자체가 성사되지 않을 수 있다. 인스펙션 외에 주택감정(appraisal)도 있다. 감정은 전문인이 집의 가치를 측정하는 절차이다.

대부분 렌더들은 홈바이어에게 대출을 해주기 전에 주택감정을 시행할 것을 요구한다. 이를 통해 바이어가 집 가치보다 더 많은 돈을 주고 집을 사는 것을 방지하는 역할을 한다. 

◇6단계- 클로징 하기

주택감정이 끝나고 렌더가 언더라이팅(underwriting)을 마치면 클로징을 할 타이밍이 된 것이다. 렌더는 클로징 디스클로저 서류를 바이어에게 전달하는데 여기에 구체적인 융자조건이 명시돼 있다. 렌더는 바이어와 클로징 미팅을 하기 전에 디스클로저 서류를 자세히 읽어볼 수 있도록 최소 3일의 시간을 줘야 한다.

구성훈 기자 la@chosundaily.com