집을 사기 위해 꼭 필요한 것 중 하나는 주택감정이다. 보통 자격증을 소지한 전문감정사를 고용한다. /AP

주택감정에 부정적인 영향을 끼치는 것들

구매를 위한 감정과 재융자 위한 감정 차이 없어

집 내부 업그레이드 했으면 증빙서류 꼭 챙겨야

주택감정(home appraisal)은 홈바이어가 모기지론을 얻기 위해 필수로 거쳐야 하는 절차이다. 이를 통해 홈밸류를 뽑아내며 렌더가 주택가치보다 더 많은 돈을 바이어에게 대출하지 않도록 보호장치 역할을 한다. 만약 주택감정을 통해 홈밸류가 기대했던 것보다 낮게 나오면 바이어의 모기지론 취득에 결정적인 장애물이 된다. 

◇감정은 누가 하나

일반적으로 라이선스를 소지한 전문 감정사가 홈밸류를 산출한 뒤 같은 동네의 비슷한 주택들과 비교해 공정한 마켓가치를 뽑아낸다. 렌더는 홈바이어 및 현재 보유한 모기지를 재융자(refinance) 하길 원하는 홈오너에게 주택감정을 요구한다. 

◇구매를 위한 감정 vs 재융자를 위한 감정

주택구매를 위한 감정과 재융자를 위한 감정은 큰 차이가 없다. 보통 바이어는 주택구매를 위한 감정절차에는 직접 참석할 수 없지만 재융자를 위한 감정에는 참여할 수 있다. 만약 홈오너가 감정과정에 참여하게 되면 감정사에게 집안 어느 부분을 업그레이드 했는지, 어느 부분이 가장 맘에 드는지 등에 대한 정보를 알려줄 수 있다. 

◇감정가격은 왜 중요한가

렌더는 감정가를 바탕으로 바이어에게 최대 얼마를 대출해줄지 결정한다. 

감정가가 높게 나올수록 바이어가 더 많은 모기지론을 받을 수 있고, 셀러의 리스팅가격도 올라간다. 만약 감정가가 리스팅가격보다 낮게 나올 경우 바이어는 판매가격을 커버할 수 있는 모기지론을 취득하기가 어려워진다. 이 경우 바이어는 차액을 현찰로 납부하거나 셀러에게 집값을 낮춰달라고 요구하는 옵션을 행사할 수 있다. 재융자를 위한 감정에서 감정가가 낮게 나올 경우 홈오너는 대출을 받을 수 있을 정도의 에퀴티가 없다고 보면 된다. 반대로 감정가가 높게 나올 경우 바이어는 셀러와 합의한 가격으로 집을 사는데 필요한 모기지론을 취득할 수 있다. 

◇감정에 영향을 끼치는 것들

감정사는 해당 주택의 다양한 요소들을 살펴본 후 같은 동네에 위치한 비슷한 스펙의 집들이 얼마에 팔렸는지 비교한다. 주택시장이 뜨거우면 감정가가 높게 나오며 판매가 또한 높아진다. 

홈 로케이션, 랜드 사이즈, 침실 및 화장실 개수, 건평, 집이 지어진 연도, 커브어필, 메이저 시스템, 가전제품, 주택 및 각종 시스템의 컨디션 등이 감정에 영향을 끼치는 요소들이다.

◇무엇이 부정적인 영향을 끼치나

유니크하거나 시골지역에 위치한 주택이 경우 감정가를 산출하기 어려울 수 있다. 비교가능한 집이 주변에 없을 가능성이 높기 때문이다. 오래된 에어컨, 히팅 시스템, 가전제품, 배관시설 등도 감정가에 악영향을 끼친다. 

‘커브어필’이 그저그런 경우에도 홈밸류가 떨어질 수 있다. 커브어필은 부동산에서 자주 등장하는 용어로 집의 외관, 특히 길가 쪽에서 집을 봤을 때 좋은 인상을 주는 요소를 말한다.

로컬 주택시장과 로케이션은 바이어나 홈오너가 콘트롤 할 수 없지만 감정가에 큰 영향을 끼친다. 

이밖에 집 사이즈, 집의 나이, 옷장 크기, 스토리지 공간 등도 감정가에 영향을 미치는 요소들이다.

◇낮은 감정가 피하려면

감정가가 낮게 나오는 것을 피하려면 현재 주택시장 상황과 같은 동네에 위치한 비슷한 스펙의 집들이 얼마에 팔렸는지 꼼꼼히 리서치를 해야 한다. 집 내부를 업그레이드 했으면 증빙서류를 챙겨두고 집 외관과 내부를 체크하고 필요하면 커브어필을 개선한다. 

또한 불필요한 물건들을 말끔히 정리하고 개인취향에 맞게 커스터마이징한 것들을 원래 상태로 되돌리거나 눈에 보이지 않는 곳으로 옮긴다.

구성훈 기자 la@chosundaily.com