내집 마련을 계획중인 사람들은 크레딧 스코어를 최대한 높이는데 신경써야 한다. /AP

주택구입에 필요한 크레딧 점수는

컨벤셔널 모기지는 620점 이상 돼야

융자심사 과정에서 DTI, LTV도 중요

주택을 구입하는 과정에서 모기지를 신청하면 렌더는 크레딧점수를 중요하게 여긴다. 바이어가 필요한 스코어는 어떤 종류의 모기지를 신청하느냐에 따라 달라질 수 있다. 크레딧점수가 높을수록 바이어는 더 낮은 이자율을 얻을 수 있다. 크레딧 점수의 중요성에 대해 자세히 알아본다. 

◇크레딧점수는 어떻게 정해지나

에퀴팩스, 엑스페리안, 트랜스유니온 등 3개 크레딧 평가기관이 소비자들의 FICO 크레딧스코어를 리포트한다. 이들 업체는 은행, 융자기관, 크레딧카드 회사 등으로부터 정보를 수집한다. 이후 3개 평가기관은 소비자의 페이먼트 히스토리, 크레딧 사용 방법, 크레딧 히스토리 기간,  새로운 크레딧 어카운트 등 다양한 요소들을 기준으로 크레딧점수를 산출한다.

렌더들은 모기지 신청서를 검토하는 과정에서 3개 평가기관들로부터 크레딧점수를 수집한 후 중간점수(median score)를 사용한다. 

◇좋은 점수는 몇점인가

대체로 620점 이상은 되어야 모기지 취득이 가능하다. 하지만 일부 렌더는 모기지 신청자의 크레딧점수가 최소 500점이면 대출을 해준다. 대체로 컨벤셔널 론은 620점, FHA론(3.5% 다운)은 580점, FHA론(10% 다운)은 500~579점이며 VA론과 USDA론은 정해진 미니멈 스코어가 없다.

◇크레딧점수 올리는 방법은

내집 마련을 계획중이지만 크레딧스코어가 최상급이 아니라면 다양한 방법을 동원해 점수를 끌어올릴 수 있다. 가장 좋은 방법은 가지고 있는 각종 부채를 빨리 갚는 것이다. 다달이 내는 페이먼트는 마감일 전에 납부하도록 신경 쓴다. 또한 불필요한 크레딧카드 신청은 자제하는 것이 좋다. 크레딧을 신청하는 과정에서 발생하는 하드 인쿼리(hard inquiry)는 점수를 깎아먹을 수 있기 때문이다. 정기적으로 본인의 크레딧리포트를 떼어보고 오류를 발견하면 적극적으로 수정한다.

만약 오랫동안 사용하지 않은 크레딧카드나 백화점카드가 있다면 어카운트를 취소하지 말고 카드를 조금 쓰고, 소액의 밸런스를 유지한다. 카드를 닫아버리면 크레딧점수가 내려갈 수 있다.

크레딧기록이 거의 없다면 부모 등 가족이 소지한 크레딧카드에 본인을 ‘승인받은 사용자(authorized user)’로 등록하는 것도 좋다. 이를 통해 당사자의 크레딧 끌어올릴 수 있다. 

◇렌더가 고려하는 정보들

가장 중요한 것은 소득대비 부채비율(DTI)이다. 일반적으로 DTI는 매달 나가는 페이먼트 총액을 월 그로스 인컴으로 나눈 금액을 말한다. 예를 들면 총부채가 1000달러이고 그로스 인컴이 3000달러라면 1000/3000=0.33, DTI는 33%가 된다. 

렌더들은 50% 미만의 DTI를 요구하는데 DTI가 낮을수록 좋은 조건으로 모기지를 얻을 가능성이 높다. 

LTV(Loan to Value Ratio)도 중요하다. LTV는 모기지금액을 주택 구입가격으로 나눈 것을 말한다. 

예를 들면 35만달러짜리 집을 사는데 7만달러를 다운하고 28만달러의 모기지를 얻었다면 LTV는 80%가 된다. 홈바이어가 다달이 모기지를 갚아나가면 LTV는 줄어든다. LTV가 80% 미만이면 합격점이다. LTV가 80%를 넘으면 바이어는 매달 프라이빗 모기지 보험료(PMI)를 내야 한다. 

렌더는 모기지 신청자의 수입과 자산도 고려한다. 안정적인 수입을 올리는 신청자를 선호한다. 

한 직장에서 오래 근무한 경력이 있으면 플러스가 된다. 렌더들은 모기지 신청자에게 임금명세서, W-2, 은행 스테이트먼트 등 수입규모와 안정성을 확인할 수 있는 서류들을 요구한다. 이 정보에 따라 받을 수 있는 이자율이 정해진다.

구성훈 기자 la@chosundaily.com