렉스 유 CBRE Korea Desk 대표 

2024년 2분기 뉴욕시의 인더스트리얼 시장은 다른 대도시와 비슷한 변화를 겪었다. 

제조업체의 수요 감소로 인해 임대 속도가 전 분기 대비 55.9% 급감했고, 순흡수율은 개선되었지만 새로 공급된 공간의 미임대로 인해 공실률이 증가했다. 건설 중인 인더스트리얼 건물은 총 420만 스퀘어피트로, 대부분이 2024년 말까지 완료될 것으로 예상되고, 이 많은 숫자의 개발 파이프라인은 클래스 A 창고 공간의 과잉 공급으로 이어질 가능성이 크다.

2024년 뉴욕시의 산업부문 고용은 전년 대비 1만1200개의 일자리를 잃었으며, 제조업 부문은 700명의 고용이 감소했다. 제조업체들은 계속해서 뉴욕시를 떠나고 있으며, 뉴욕시의 전체 실업률은 4.8%로, 전국 평균인 4.0%보다 높은 상태이다.

모든 자산 유형의 평균 요청 임대료는 전 분기 대비 3.9% 하락해 스퀘어피트당 $28.78을 기록했다. 

이는 높은 임대료의 Class A창고 건물들의 대다수가 이미 임대되었기 때문으로 보인다. 클래스 A 공간의 평균 임대료는 전 분기 대비 2.3% 하락해 스퀘어피트당 $35.73이 되었다.

임대 수요 측면에서 2분기 임대 활동은 49만6000 스퀘어피트를 기록하며 전 분기 대비 55.9% 감소했다. 이 수치는 2년 평균보다 40.8% 낮은 수치이다. 수요는 주로 도매 및 소매업체, 도시 기관, 제3자 물류회사(3PL)가 주도했으며, 대부분의 거래는 퀸스와 브루클린에서 이루어졌다. 

중간 규모의 공간에 대한 수요는 감소했고, 10만 스퀘어피트 이상의 큰 공간에 대한 수요는 거의 없었다.

반면 공급 측면에서 2분기 동안 두 개의 신규 건물이 완공되었다. 브롱크스 로지스틱스 센터와 807 뱅크 스트리트가 추가되며, 130만 스퀘어피트의 클래스 A 창고 공간이 시장에 나왔다. 클래스 A의 창고 임대 가능성이 14.6%로 증가했는데 이는 전체 자산 유형의 5.6%와 비교해 높은 수치이다. 이는 클래스 A 창고 건물은 시장에서 공급이 수요를 초과하면서 임대 활동이 둔화되는 것을 예측할 수 있다. 

뉴욕시에서 새로 통과된 라스트 마일 배달 센터에 대한 허가 요건은 새로운 공급을 억제하고, 기존 라스트 마일 배달 센터의 임대료를 상승시킬 가능성이 크다. 이 허가는 공해를 제한하기 위한 정책으로, 건물이 착공되기 전에 도시 계획 위원회의 승인이 필요하며, 단 한 표로 부결될 수 있어 개발 프로젝트에 높은 진입 장벽을 형성했다. 

2024년 뉴욕시 산업 시장은 공실률 증가와 임대료 하락이라는 도전에 직면해 있다. 

특히 과잉 공급이 주요 문제로 작용하고 있으며, 새로운 개발 프로젝트의 허가 요건 변화가 향후 시장에 영향을 미칠 것으로 보인다.

문의 (213)613-3137, lex.yoo@CBRE.com